Menu

Жилищное право

Возврат аванса при несостоявшейся сделке купли-продажи недвижимости

Практика совершения сделок с недвижимостью показывает, что первым шагом часто бывает заключение предварительного договора или договора о намерениях. При этом, покупатель в подтверждение серьезности своих намерений вносит продавцу некий обеспечительный платеж, который является гарантией совершения сделки для продавца.

При этом, сам аванс может принимать как собственник объекта, так и его представитель, агент. Напомню, что в этом случае, у представителя или агента должна быть надлежащим образом оформлена доверенность, а также агентский договор.

После заключения авансового соглашения стороны далее ведут переговоры по деталям сделки, назначают время и место заключения основного договора купли-продажи. Обговариваются порядок расчетов, валюта исполнения, условия договора купли-продажи. На начальном этапе какие-то из этих условий могут быть урегулированы и предварительным договором.

Далее может возникнуть ситуация, когда покупатель или продавец не заинтересованы в продолжении сделки. Если инициатива прекращения сделки лежит на продавце, аванс безусловно должен быть возвращен покупателю. Но что же происходит, когда сделка прекращается из-за действия или бездействия покупателя. В таких случаях, обычно предварительный договор предусматривает, что аванс не возвращается, либо покупатель обязан оплатить штраф, и другие санкции для покупателя.

Обращаю внимание на то, что в случае передачи дела в суд будет не просто доказать, по чьей именно инициативе или из-за кого сделка не состоялась – покупателя или продавца. Поэтому собираясь в суд надо подумать прежде всего о доказательствах, которые будут подтверждать те или иные обстоятельства.

Судебная практика в этом вопросе сообщает нам вот что аванс признается возвратным обеспечением. И если не доказано иное при несостоявшейся сделке покупатель имеет все шансы получить до суда или в судебном порядке уплаченные за квартиру денежные средства.

Продавцу для того, чтобы обезопачить себя и обеспечить свои интересы необходимо подучать о включении в договор более действенных юридических условий, а именно соглашения о задатке либо штраф за неисполнение обязательств покупателем.

Сделки по купле-продаже жилья: безопасность взаиморасчётов

Апогеем сделки купли-продажи жилья является обмен: продавец передаёт покупателю недвижимость, а в взамен получает денежные средства. Этот момент специалисты не безосновательно считают наиболее важным и ответственным в данной сделке.

И если передача квартиры оформляется актом приёма-передачи, что хоть как-то делает для покупателя процедуру обмена безопасной, то вот передача денежных средств – это совсем другое дело. Чтобы хоть как-то обезопасить покупателя, были придуманы самые разные варианты. Но ни один из них не может исключить возможность нарваться на мошенников.

ФГКУ «Центральное территориальное управление имущественных отношений» Минобороны России выселяет военнослужащего в отставке.

ФГКУ «Центральное территориальное управление имущественных отношений» Минобороны России и 1-й отдел ФГКУ «Западное региональное управление жилищного обеспечения» Минобороны России подали иск в Домодедовский городской суд Московской области на военнослужащего в отставке.

Домодедовский суд находится по адресу: Московская область, г. Домодедово, ул. Советская, д. 26.

Иск заявлен о прекращении права пользования жилым помещением, выселении и снятии с регистрационного учета.

Неустойка в долевом строительстве ЖК “Первый” в г.Одинцово

Жилой комплекс Первый в г.Одинцово Московской области расположен по адресу: Московская область, бул. Маршала Крылова, д. 25А. На сегодняшний день жилой комплекс сдан. Застройщиком объекта является строительная компания Арсенал Холдинг.

Неустойка в долевом строительстве ЖК "Первый" в г.ОдинцовоВ соответствии с законодательством об участии в долевом строительстве дольщик имеет право на выплату неустойки за нарушение сроков передачи объектов долевого строительства. Также в его пользу законом установлен залог на земельный участок и объект незавершенного строительства.

Важным является передача объекта долевого строительства именно той площади, которая установлена договором. В противном случае участник долевого строительства имеет право на взыскание компенсации за разницу в квадратных метрах.

Такие же права есть у участника долевого строительства при передаче квартиры ненадлежащего качества. Законом установлен гарантийный срок. В соответствии со ст. 7 Закона об участии в долевом строительстве Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

Согласно п. 5 статьи 7 Закона об участии в долевом строительстве гарантийный срок для объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, устанавливается договором и не может составлять менее чем пять лет. Указанный гарантийный срок исчисляется со дня передачи объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, участнику долевого строительства, если иное не предусмотрено договором. Гарантийный срок на технологическое и инженерное оборудование, входящее в состав передаваемого участникам долевого строительства объекта долевого строительства, устанавливается договором и не может составлять менее чем три года. Указанный гарантийный срок исчисляется со дня подписания первого передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

Покупка доли в квартире: условия сделки и пошаговый процесс

По мнению специалистов заключение договора о купле-продаже части недвижимости – одна из труднейших операций. Однако при этом в долевом владении находятся от 50 до 80% квартир по России. Покупка доли в квартире – серьезный шаг, который имеет свои преимущества и риски.

Особенности покупки доли

Доля – самый экономичный способ владения жильем. Тем не менее это не единственное, на что следует обращать внимание. Что еще нужно иметь в виду:

  • собственник может распоряжаться своей частью, только учитывая мнение совладельцев. Если он захочет оформить куплю-продажу своей доли, то должен получить согласие людей, владеющих преимущественным правом. Все владельцы обязаны письменно обозначить нежелание приобретения;
  • части могут составлять разное процентное соотношение от всей площади помещения;
  • даже имея одну долю в квартире, владелец может получить прописку по этому адресу.

Преимущественная покупка

Преимущественная покупка доли в квартире подразумевает предложение выкупа в первую очередь совладельцам жилплощади. Если ответ отрицательный, можно оформлять продажу третьим лицам. Важно заметить, что при продаже третьим лицам нельзя указывать цену меньшую, чем была предложена совладельцам.

Если преимущественное право покупки доли в квартире не было соблюдено, остальные собственники могут оспорить законность сделки в течение трех месяцев.

Необходимые документы для покупки доли в квартире

Чтобы зарегистрировать право собственности, нужно обратиться в МФЦ или регистрационную палату, также можно подать документацию в электронном виде.

Необходимый пакет:

  • паспорта участников купли-продажи;
  • документ, закрепляющий права гражданина на владение собственностью;
  • заявление о гос. регистрации;
  • письменный отказ совладельцев;
  • подтвержденная выписка из гос. реестра, содержащая информацию о величине доли;
  • технический и кадастровый паспорта;
  • согласие супруга, если владелец состоит в браке;
  • подтверждение отсутствия долгов;
  • разрешение опеки, если в сделке участвует ребенок.

Пошаговый процесс

Шаг первый: проверка честности продавца

Обязательно нужно проверить паспорт собственника, а также убедиться, действительно ли его данные вписаны в документ о праве собственности. Возможно, что человек действует не самостоятельно, а по доверенности. В таком случае необходимо проверить законность данного документа. Это можно сделать самостоятельно на сайте нотариальной палаты, используя реквизиты. Также допустимо лично явиться в нотариат для проверки доверенности.

Шаг второй: проверка квартиры

На сайте ГАС “Правосудие” необходимо убедиться, что квартира не числится объектом судебных споров, а по выписке ЕГРП уточнить, соответствует ли размер доли заявленному.

Также рекомендуется уточнить дату заключения предыдущего договора: если недвижимость продавалась слишком часто, это должно вызывать сомнения. Лучше воздержаться от заключения такой покупки.

Шаг третий: уведомление совладельцев

Возможность реализации сделки зависит от выполнения требования об уведомлении совладельцев. Каждый дольщик должен получить извещение, где прописаны условия сделки. Следует заметить, что подобные уведомления подлежат направлению с уведомлением о вручении.

В течение месяца после факта получения совладельцы имеют право преимущественной покупки. Сделка может состояться раньше, если будет получен отказ в письменной форме. В противном случае, если ответа не последовало, купля-продажа может состояться только по прошествии месяца.

Процедура требует повторного проведения, если продавец в будущем изменит условия сделки. В случае игнорирования требования сделка может быть объявлена недействительной.

Шаг четвертый: составление договора

Если все в порядке, стороны составляют договор, закрепляющий факт передачи прав на имущество. Документ практически не имеет отличий от договора на покупку всей квартиры.

Во время подписания документов покупатель должен быть крайне внимателен. Необходимо убедиться в наличии всех важных пунктов.

  • в договоре необходимо прописать дату заключения, адрес помещения, размер доли;
  • следует помнить о внесении полной и достоверной информации об участниках сделки, а также уточнить цену объекта и сроки оплаты;
  • важно обратить внимание на уточнение документа, подтверждающего право собственности и справку о регистрации;
  • немаловажно внести в договор сведения об отсутствии или наличии определенных ограничений.

После процедуры оформления документа нотариус предоставляет договор на регистрацию. Росреестр не принимает регистрацию без нотариального заверения. В случае с долей без этого не обойтись.

Несмотря на множество необходимых для проведения сделки условий, доля в квартире способна окупить все старания. Прежде всего, важно помнить, что внимательность и последовательность действий помогут свести риски к минимуму.

РОООЗПП “Статус” vs. Пресненский городской суд

20 мая 2019 года коллегией по гражданским судам Московского городского суда вынесено Апелляционное определение, в котором в отменено определение об оставлении без движения искового заявления о признании права собственности.
Так, ранее судья Пресненского городского суда оставил без движения, требуя:

  • Оплаты госпошлины
  • Доверенности на представление интересов истца

Аргументируя это тем, что предмет признания права собственности не относится к Защите прав потребителей, а основано на положениях Гражданского кодекса.

Далее цитируем апелляционное определение

Однако с данным выводом суда, сделанным без учета фактических обстоятельств дела, согласиться нельзя.
Согласно пункту 10 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 28 июня 2012 г. N 17 “О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей” к отношениям, возникающим из договора участия в долевом строительстве, заключенного гражданином в целях приобретения в собственность жилого помещения и иных объектов недвижимости исключительно для личных, семейных, домашних, бытовых и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, законодательство о защите прав потребителей применяется в части, не урегулированной данным Законом.

В соответствии с преамбулой Закона Российской Федерации от 7 февраля 1992 г. N 2300-1 “О защите прав потребителей” потребителем является гражданин, имеющий намерение заказать или приобрести либо заказывающий, приобретающий или использующий товары (работы, услуги) исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, а исполнителем – организация независимо от ее организационно-правовой формы, а также индивидуальный предприниматель, выполняющий работы или оказывающий услуги потребителям по возмездному договору.

Согласно статье 27 этого же Закона исполнитель обязан осуществить выполнение работы (оказание услуги) в срок, установленный правилами выполнения отдельных видов работ (оказания отдельных видов услуг) или договором о выполнении работ (оказании услуг). В договоре о выполнении работ (оказании услуг) может предусматриваться срок выполнения работы (оказания услуги), если указанными правилами он не предусмотрен, а также срок меньшей продолжительности, чем срок, установленный указанными правилами.

Как усматривается из искового заявления Региональная Общественная организация защиты прав граждан «Статус» в интересах _____. обратилась в суд с иском к АО «ДОН-Строй Инвест» о признании права собственности на помещения – апартаменты, приобретенные у ответчика, который является инвестором-застройщиком строительства объекта. Обязательство по оплате полной стоимости помещений истцом выполнены в полном объеме за счет собственных средств, что подтверждено соответствующими платежными документами, однако истец не имеет возможности оформить право собственности на объекты недвижимости по вине ответчика, поскольку право собственности АО «Дон-Строй Инвест» не зарегистрировано.
Таким образом, указанные отношения регулируются приведенными выше нормами Закона Российской Федер ации “О защите прав потребителей”.

Исходя из п. 3 ст. 17 Закона РФ N 2300-1 “О защите прав потребителей” и п. 2 ст. 333.36 НК РФ истцы по искам, связанным с защитой прав потребителей, освобождаются от уплаты госпошлины.
В силу пункта 3 статьи 333.36 Налогового кодекса Российской Федерации, при подаче в суды общей юрисдикции, а также мировым судьям исковых заявлений имущественного характера, административных исковых заявлений имущественного характера и (или) исковых заявлений (административных исковых заявлений), содержащих одновременно требования имущественного и неимущественного характера, плательщики, указанные в пункте 2 настоящей статьи, освобождаются от уплаты государственной пошлины в случае, если цена иска не превышает 1 000 000 рублей. В случае, если цена иска превышает 1 000 000 рублей, указанные плательщики уплачивают государственную пошлину в сумме, исчисленной в соответствии с подпунктом 1 пункта 1 статьи 333.19 настоящего Кодекса и уменьшенной на сумму государственной пошлины, подлежащей уплате при цене иска 1 000 000 рублей.

В силу ч. 1 ст. 46 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации в случаях, предусмотренных законом, органы государственной власти, органы местного самоуправления, организации или граждане вправе обратиться в суд с заявлением в защиту прав, свобод и законных интересов других лиц по их просьбе либо в защиту прав, свобод и законных интересов неопределенного круга лиц.

Соответствующее правомочие предоставлено общественным объединениям потребителей (их ассоциациям и союзам) согласно абз. 9 п. 2 ст. 45 Закона Российской Федерации “О защите прав потребителей”, согласно которому общественным объединениям потребителей для осуществления их уставных целей предоставлено право обращаться в суды с заявлениями в защиту прав потребителей и законных интересов отдельных потребителей (группы потребителей, неопределенного круга потребителей).

Как разъяснено в п. 21 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 28.06.2012 “О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей” упомянутые органы вправе обратиться в суд в защиту прав и законных интересов конкретного потребителя или группы потребителей только при наличии их соответствующей просьбы, выраженной в жалобе, поданной в письменной форме.

Общественная организация выступает процессуальным истцом по делу со всеми правами, предоставленными ст. 35 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (ч. 2 ст. 46 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации) и оформление полномочий согласно положений ст. 54 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации от имени ____ не требуется.

Подписать исковое заявление от имени общественной организации вправе лицо, которому предоставлено право действовать от имени общественной организации в силу его полномочий или на основании доверенности.

Исковое заявление в интересах ______ подписано и подано представителем РООЗПП «Статус» – Вавиловой С.В., полномочия которой подтверждены доверенностью, выданной председателем РООЗПП «Статус» – Грачевым Н.А.

При таких обстоятельствах у суда не имелось оснований для оставления искового заявления РООЗПП «Статус» в интересах ______ без движения по указанным основаниям, в связи с чем определение суда от 20 марта 2019 г. об оставлении искового заявления без движения, в связи с чем исковое заявление подлежит отмене, как постановленное с нарушением норм гражданского процессуального законодательства, с направлением искового заявления РООЗПП «Статус» в интересах ______ в тот же суд для рассмотрения со стадии принятия к производству.

В итоге справедливость восторжествовала, и иск будет по существу рассмотрен в Пресненском городском суде.

Оригинал определения на сайте суда.

Договор аренды жилой недвижимости. Есть ньюансы.

Каждый день большое число людей снимают или пытаются снять жилье. Это могут быть, как гости из других государств, жители других городов нашей страны, так и люди, предпочитающие на период ремонта своей квартиры проживать в безмятежных условиях арендованного жилья, а так же молодые пары, не желающие проживать рядом с родителями. Если вы не хотите проблем с арендой недвижимости, по закону нужно заключать соглашение о найме жилья между владельцем и потенциальным квартирантом.
Главный и крайне существенный пункт такого соглашения – это права и обязанности собственника и нанимателя.

Если жилье, которое сдается в наем, пребывает в плохом состоянии и требует даже незначительного ремонта, то эту проблему сторонам надлежит обсудить отдельно. Если наниматель готов сделать ремонт своими силами – это его право, конечно при условии, что собственник недвижимости не будет возражать против таких действий. Отдельные хозяева жилья часто готовы до некоторой степени или целиком компенсировать расходы связанные с ремонтом.

Многие обладатели жилой недвижимости, приезжая за деньгами, обнаруживают в своем доме абсолютно неизвестных лиц. Бывает, что пронырливые квартиранты ухитряются отыскать новых жильцов в дом, и пересдавать его в наем, выдавая себя за собственников жилья. В соглашении о найме недвижимости непременно нужно внести пункт о запрете сдачи квартиры другим лицам.

Обязательные пункты, которые необходимо включать в договор

Срок и форма оплаты – особенный нюанс, который нужно подробно прописать в соглашении. Большинство владельцев жилья хотят принять плату сразу на полгода – таким манером, они полагают оградить себя от возможного обмана со стороны будущих квартирантов, которые в одно прекрасное время могут потеряться.

Срок действия соглашения каждый владелец определяет сам – кто-то отбывает на полгода и желает, чтобы жилье было под присмотром, а другие могут отдать свою квартиру сразу на несколько лет. Если у вас есть сомнения по поводу порядочности своих потенциальных квартирантов, то обязательно постарайтесь заключить договор.

Все ли рассказывают нам агенты по недвижимости?

Покупка дома может быть волнительным этапом для всех в семье. При поиске дома рассматривается много разных вариантов.

Если вы решите обратиться за помощью к агентам, есть вещи, о которых нужно знать. Агенты по недвижимости являются профессионалами, однако они могут недоговаривать некоторую важную информацию.

Существуют некоторые факты, на которые вы должны обратить внимание, когда принимаете решения.

Прежде всего, самое важное, что нужно помнить – это обращение в известное риэлтерское агентство. Так как их цель – продать дом.

Они сделают всю рекламу, пытаясь представить покупателю все в красивой форме. Но помните, сегодня не все агенты – лжецы. Однако имейте это в виду. Они продают, и вы покупаете. Не забудьте забыть об этом главном преимуществе.

В конце концов, вы можете поверить, что у вас за агент. Его основной задачей является покупка и продажа. И работают они в основном после комиссии.

Агент по недвижимости не может объяснить потребителю проблемы, связанные с имуществом. Если в жилище есть муравьи, термиты или любые другие проблемы с вредителями, вероятно, они не будут с ними откровенными.

Другие вопросы, которые следует учитывать, – это водопровод, ущерб от затопления или электрические проблемы. Выбранный агент может не проверить эту информацию.

Это правда, что они дают вам список домовладельцев. Это значит, что покупатель может посмотреть дом перед покупкой. Однако имейте в виду, что список исходит от человека, который хочет продать дом.

Некоторые покупатели получат отказы от агента по недвижимости, чтобы они могли получить больше прибыли. Бывают такие специалисты, которые знают столько же о доме, сколько и вы.

Агенты по недвижимости не сообщают вам о том, как они будут получать комиссию. Хотя вы платите за их услуги.

Кроме этого, они могут не включать некоторые дома, согласно указанных вами в диапазоне цен, местоположении и других критериев, которые вы указали. Агент может пропустить такие дома, даже если они идеальны, поскольку они не будут выгодны для сделки.

Это отличная причина для самостоятельной проверки, даже если у вас есть агент, работающий на вас. Затем, как покупатель, вы узнаете и поймете, действительно ли агент работает настолько честно, насколько это возможно, чтобы помочь вам найти ваш идеальный дом.

Будьте осторожны с брокерами, которые пытаются повысить цену. Объясните агенту, что вы можете тратить определенную сумму денег и придерживайтесь этого.

Еще одним из вариантов обезопасить себя – нанять юриста на сопровождение сделки. Юрист “по-умолчанию” не имеет заинтересованности любым путем заключить сделку. Подробнее про сопровождение сделок можете прочитать здесь.

Первичная проверка недвижимости перед покупкой

Одним из критериев проверки объекта недвижимости для специалистов недвижимости является проверка на залог и обременения. Конечно кто-то может сказать, что проще заказать выписку из Единого государственного реестра прав и там будет вся информация об арестах и обременениях отражена.

Я с вами соглашусь, но частично потому, что этот реестр ведется с 1999 года, а обременения на квартирах которые были до этого времени там не отражаются. А в разных регионах государственную регистрацию до 1999 года осуществляли разные организации, где-то это БТИ где-то иные органы. И для того чтобы проверить в аресте или запрещении находится квартира, необходимо конечно обратиться в тот орган, который вел реестр раннее.

В 2017 году законом о государственный регистрации прав выявлено такая особенность, все сделки которые были совершены в девяностые годы отражались в Едином Государственном реестре. Первично обращаясь за регистрацией необходимо было предоставлять документ о том, что ранее не было никаких арестов, запрещёний, обременений на этом объекте недвижимости, это требуется и в настоящее время. До 2017 года когда в каком-то суде был процесс и на объект недвижимости нужно было наложить какое-то ограничение, в государственной регистрации например, достаточно было в суде вынести соответствующий нормативно-правовой акт и направить его в Росреестр. Даже если росреестре нет записи о государственной регистрации именно этого объекта, потому что он был зарегистрирован давно и в Росреестр ещё не попал, если он начинает реализовываться и в Росреестр приносят документы на него, этот арест суда приобщался к материалам дела регистрационные действия не совершались. С 2017 года к сожалению это практика прекращена, если в росреестре нет записи об этом объекте, нормативно-правовой акт который накладывает ограничение на регистрационные действия просто не хранится. Если через месяц или два после поступления документа в Росреестр о наложении наложение ареста туда попадёт сделку, вероятно, что её зарегистрируют и никаких препятствий к этому не будет. Когда вы находитесь на стадии судебного разбирательства обратите на это пристальное внимание потому, что этот момент может у некоторых юристов выпасть из внимания.

Дефицит этой информации может привести к чему: когда вы заказываете выписку из ГРН и в ней нет никаких арестов и запрещений, это не значит, что реально в отношении этого объекта не ведется судебного спора. Поэтому при покупке такого объекта нужно в любом случае проявлять осторожность и осмотрительность.

Одной из стадий проверки пакета документов при совершении сделок в агентстве недвижимости в обязательном порядке должна быть проверка на действующие судебные споры по месту нахождения. Это минимизирует что вы можете приобрести объект недвижимости в отношении которого ведется спор. Спор может вестись как наследниками так и должниками которые впоследствии могут оспорить вашу сделку. Поэтому будьте осторожны, осмотрительны и обращайтесь специалистам.

Легко ли добиться от банка разрешения на продажу ипотечной квартиры: юрист по недвижимости предлагает сопровождение сделки в разных вариантах

Финансовое благополучие гражданина, оформившего крупный заём, может измениться в негативную сторону. Ведь ипотека оформляется на длительный период – на 10-30 лет, а экономическая ситуация в государстве меняется часто.

Следующей причиной, подталкивающей человека продать ипотечное жильё до окончательного завершения выплат, может стать переезд в другой город или даже за границу.

Еще одним поводом для срочной продажи ипотечной недвижимости становится развод супружеской пары.

Также нередко возникает необходимость в размене квартиры или в ее продаже с последующим приобретением двух отдельных жилых помещений, так как за долгий период погашения ипотечной задолженности дети вырастают и хотят отделиться.

Жизненные обстоятельства, вынуждающие продать ипотечную жилую недвижимость, могут оказаться какими угодно. Иногда возникает острая потребность в погашении других крупных долгов за счёт продажи квартиры или особняка. Порою приходится жертвовать комфортным жильём, чтобы дать новый толчок развитию бизнеса, в других случаях людям может срочно потребоваться крупная сумма на дорогостоящую операцию.

Обременение – серьёзная помеха при продаже жилья

Гражданам приходится продавать квартиру, при этом они упускают из виду, что в их владении находится залоговое имущество (ст. 334.1 ГК РФ). Пока выплаты не завершатся, столь серьёзное обременение будет оставаться препятствием для реализации планов.

Создаётся крайне неприятная ситуация. Собственником ипотечной квартиры является тот гражданин, на чьё имя оформлены правоустанавливающие документы. Если недвижимость приобреталась за семейные средства, значит, это имущество является общей семейной собственностью (долевой).

Однако квартира изначально становится залоговым имуществом. Проживать в ней, вписывать в завещание собственник может, а вот распорядиться иным способом ему вряд ли удастся. В соответствии с положениями закона № 102-ФЗ от 16.07.1998 г., касающегося правил владения ипотечной недвижимостью, собственнику запрещается без согласия банка:

  • продавать залоговую квартиру;
  • дарить;
  • производить обмен;
  • осуществлять какие-либо перепланировки;
  • регистрировать иных лиц по этому адресу (в том числе арендаторов).

И всё же гражданин твёрдо намерен избавиться от залогового имущества и получить деньги, столь необходимые ему в данный момент. Высококвалифицированный юрист, занимающийся решением любых вопросов, касающихся владения недвижимостью, предлагает клиентам выбрать из нескольких предложенных вариантов наиболее приемлемый.

Как добиться от кредитора согласия на продажу квартиры

Заёмщик обращается в банк, чтобы ему было предоставлено согласие на продажу залогового имущества. Сотрудников банка, рассматривающих данный вопрос, непременно заинтересует, что стало поводом для проведения обозначенной операции. Причин такого интереса можно назвать несколько.

1. Кредитору придётся:

  • выяснять платежеспособность заёмщика;
  • переоформлять документы на нового собственника;
  • решать, если супруги разводятся, кто именно станет выплачивать кредит;
  • оценивать собственные риски.

Получение информации и переоформление документов – процедуры затратные для банка, требующие времени. Трудозатраты банк уже понёс, а вкладывать новые средства в переоформление ранее составленного договора кредитор вряд ли захочет, если не распознает собственных интересов.

2. Банк не желает терять тех клиентов, которые уже были привлечены.

3. Потребуется изучить предварительное соглашение, составленное продавцом и покупателем. Оно должно быть заверено нотариально. Если возникнут какие-либо непредвиденные ситуации, у банка будет гарантия того, что он получит свои деньги.

4. Банк должен быть уверен, что вернёт выданные деньги с процентами. Ведь продавец может скрыться с полученной суммой, не расплатившись с кредитором.

Новый собственник залоговой квартиры не всегда имеет возможность расплатиться единовременно. Возможно, он займётместо прежнего заёмщика. Сотрудники банка должны убедиться в надёжности и платежеспособности нового контрагента.

Покупатель на стадии переоформления документов может передумать, так как возникнет форс-мажорная ситуация (что уже неоднократно наблюдалось прежде). Банку ненадёжный клиент не нужен.

Лучшим вариантом для банкира считается незамедлительное погашение остаточного кредита после продажи квартиры. Покупатель передаёт заёмщику деньги под расписку, и нужная сумма сразу же поступает кредитору. Это может быть часть платы, но она должна оказаться не меньше суммы долга.

Однако этот вариант нельзя считать оптимальным. Далеко не все потенциальные покупатели согласны рисковать, передавая крупные суммы без предварительного оформления правоустанавливающих документов. Ведь подобная предоплата не гарантирует стопроцентного возвращения выданной суммы, если в дальнейшем возникнут препятствия для завершения сделки.

Также неплохим вариантом для кредитора считается продажа квартиры при условии, если непосредственным продавцом будет выступать банкир, как представитель интересов владельца залоговой квадратуры. Это условие может стать основополагающим при получении разрешения на продажу.

Но для собственника данный вариант не считается подходящим, так как банк заинтересован продать недвижимость по максимально низкой цене, чтобы поскорее получить причитающуюся сумму. Все остальные деньги будут переданы хозяину квартиры, у которого не было возможности назначить более высокую цену или торговаться с покупателем. К тому же все расходы, связанные с проведением аукциона, также ложатся на плечи собственника продаваемого имущества.

Есть такие банки, которые всячески препятствуют стабильному клиенту, продолжающему сохранять платежеспособность, в реализации его замыслов касательно продажи ипотечного имущества. Кредитор даже может наложить крупный штраф на собственника квартиры. Такие граждане обязательно обращаются к опытному юристу по недвижимости, чтобы этот специалист более детально разобрался в условиях договора с кредитором и отыскал возможность воспрепятствовать назначению штрафа.

После получения согласия на продажу квартиры, если этот вопрос не решается в суде, за стол переговоров садятся заёмщик, покупатель и кредитор. При оформлении договора купли-продажи разрабатывается схема передачи денег и документов.

Самый выгодный вариант для продавца

Заниматься продажей квартиры самостоятельно означает для продавца получить наибольшую выгоду. Нужно придерживаться следующей схемы.

1. Уточняется сумма остаточной задолженности (учитывается определённая дата).

2. Банк предоставляет согласие на осуществление самостоятельной продажи квартиры.

3. Заключается предварительное соглашение, в котором продавец и покупатель указывают:

  • свои намерения;
  • сумму;
  • дату заключения основного договора и регистрации его в Росреестре (п. 4 ст. 429 ГК РФ; п. 3 ст. 551 ГК РФ);
  • сроки, необходимые для выселения прежних жильцов;
  • размер компенсации за отказ от продажи квартиры;
  • методика начисления и возвращения предоплаты;
  • другие моменты, подтверждающие намерение сторон заключить основной договор.

4. Покупатель перечисляет на счёт банка ту сумму, что составляет задолженность по кредиту. Продавцу кредитор возвращает закладную и фиксирует документально отсутствие кредитной задолженности, предоставляя эту справку бывшему должнику.

5. Обозначенные документы продавец предоставляет в регистрационную службу:

  • для снятия обременения;
  • для регистрации договора купли-продажи;
  • для указания нового субъекта, обладающего правом собственности на жильё.

6. Обычно оговоренная сумма оказывается выше размера ипотечной задолженности, так что квартиру владелец сможет продать с выгодой или хотя бы вернуть сумму первоначального взноса, так как здесь он изначально потратил личные сбережения. Предполагаемый доход в день совершения сделки необходимо заложить в банковскую депозитную ячейку. Можно использовать ячейку в любом банке, не обязательно арендовать ее у бывшего кредитора.

7. Как только банковскому сотруднику будет предоставлен договор купли-продажи, причём уже зарегистрированный, так сразу же будет вскрыта банковская ячейка для передачи денег продавцу. В других случаях банк может потребовать, прежде чем позволит открыть ячейку, предоставления нотариально заверенной копии свидетельства о праве собственностина жилую недвижимость.

Участие кредитора в продаже залоговой недвижимости

Домовладельцу приходится учитывать некоторые особенности этой процедуры. Покупатель обязан:

  • или оформить банковский депозит;
  • или арендовать банковскую ячейку;
  • или использовать каждый из возможных способов частично (к примеру, депозитный счёт был открыт ранее, но денег не хватало).

Операции проводятся только в банке, оформившем кредит. Опытный юрист не советует клиенту, продающему квартиру при участии кредитора, всецело доверять сотрудникам банка. Поэтому средства, превышающие задолженность, следует положить в иную депозитную ячейку.

Когда ипотечный кредит будет погашен, банк самостоятельно направит эту информацию в регистрационную службу. Туда же кредитором будут направлены закладная и прочая востребованная документация. Только после этого будет осуществлена регистрация договора купли-продажи и перерегистрация дома на нового владельца.

Когда же купчая будет зарегистрирована, продавец сможет получить из вспомогательной банковской ячейки оставшуюся сумму. Дальше он распоряжается этими деньгами по собственному усмотрению.

Переход права собственности путем продажи кредита

В этом случае продаётся и покупается именно ипотечный кредит, а не квартира или дом. Покупатель обретает статус новогозаёмщика вместо прежнего. Квартира при этом остаётся залоговым имуществом, так что кредитор может одобрить кандидатуру нового заёмщика, а может и отказать в ее одобрении.

Если у банка возникнут подозрения, что потенциальный новый владелец не сможет оплачивать задолженность, так как имеет низкие доходы или же другие большие долги, тогда он вряд ли согласится поменять стабильного плательщика на “кота в мешке”. К тому же у будущего владельца может не оказаться надёжного поручителя, а прежний гарант не собираетсяотвечать за действия нового обладателя ипотечного кредита.

Все три заинтересованные стороны обязаны подписать соглашение по поводу перевода долга. Если они договорились, тогда подписывается соглашение:

  • об обязанности нового лица погасить задолженности;
  • об обретении им права на полученную ипотечную недвижимость.

Всегда ли гражданину необходимо уведомлять банк о своих намерениях продать ипотечную квартиру

Гражданин может попытаться обойти банк, но такие действия не будут признаны законными, так как в ЕГРН существует запись по поводу залога и обременений иного рода.

Но избавиться от влияния банка на ситуацию, если требуется продать жильё, всё же можно. Для этого необходимо, чтобы покупатель досрочно погасил ипотечный кредит вместо продавца. То есть недвижимость становится собственностью продавца уже без каких-либо обременений. Дальше процедура переоформления будет осуществляться по общим правилам.

Компетентный адвокат, которому много раз приходилось отстаивать интересы клиентов в судебных процессах, указывает насущественный риск проведения этой процедуры, но только для покупателя.

Он может лишиться своих денег, а продавец ничем не рискует. Поэтому данным способом продажи жилой квадратуры чаще пользуются родственники или близкие знакомые, которые доверяют друг другу.

Интересы второго супруга

Продавцу обязательно следует получить согласие жены (мужа), даже если квартира оформлена на него одного и пока что не является общей собственностью обоих супругов (ст. 38 СК РФ). Если супружеская пара распалась, и именно поэтому продаётся ипотечная квартира, значит, в дальнейшем могут начаться судебные разбирательства. Какое решение примет судья, этого заранее сказать нельзя.

Интересы каждой стороны будут поддерживать свои адвокаты. Заинтересованные лица приведут подходящих свидетелей, предоставят выгодные документы

Банк, скорее всего, станет противодействовать продаже квартиры спорящими сторонами до момента полного выяснения их прав. В этот период оспорить действия банка почти невозможно, однако надёжное юридическое сопровождение гарантирует соблюдение интересов клиента и минимизацию затрат гражданина, что очень важно в его положении.

Содействие юриста непременно потребуется продавцу ипотечной квартиры и на этапе переговоров с банком, и при составлении каждого документа, и в момент получения денег, и при отказе контрагента исполнять условия договора. Продавцу залоговой недвижимости нужно понимать, что всестороннее юридическое сопровождение убережёт его от многихнеприятностей.

Поиск по сайту

Остались вопросы?

Звоните:
  • +7(495)118-32-32