Menu

Посты с тэгом: перепланировка

Как купить квартиру дешевле в Москве и Московской области

Если Вы читаете данную статью, то сразу бы хотелось прояснить, что мы не являемся риэлторами и не занимаемся подбором недвижимости.

Вся информация в данной статье – эмпирический опыт, полученный нами в результате сопровождения сотен сделок, которым мы с Вами делимся.

Данная статья насыщена информацией, поэтому возьмите кружечку чая/кофе, приготовьтесь и приступаем.

Сразу стоить отметить, что в стоимость квартиры мы отнесли:

  1. Саму стоимость квартиры;
  2. Вероятность увеличения или падения цены на нее;
  3. Себестоимость ипотеки;
  4. Инфраструктура;
  5. Ремонт квартиры;
  6. Стоимость обслуживания жилья;
  7. Налоговое бремя.

Считать стоимость на квартиру только исходя из п.1 – недальновидно и чревато излишними затратами в перспективе.

Кратко советы можно выделить в несколько групп:

  • Вариации с площадью квартиры/этажностью/планировкой;
  • Статус помещения;
  • Удаленность/региональность/транспортная доступность;
  • Юридические особенности;
  • Первичка-вторичка;
  • Ремонт;

Экономия на площади квартиры

Большинство из Вас, посещая сайты застройщиков, обратили внимания, что цена на квартиру формируется из двух составляющих: цена за кв.м. и, собственно, площадь квартиры. Площадь за кв.м. в нижних этажах чаще ниже “видовых” – это и есть первый совет по снижению цены за жилье.

“Свободная планировка” – это маркетинговый ход, с юридической точки зрения такого понятия в жилом помещении быть не может

Самый главный принцип в приобретении квартиры на первом этапе, по нашему мнению, это планировка. Из Вашей площади нужно “выжать максимум”, не забывайте, что за каждый неиспользованный метр вы платите 146 271 рублей (средняя цена за кв.м. жилья в Москве на 23.08.2017), а зачастую, неиспользванная площадь может составлять до 10-15 в стандартной двушке 60 кв.м., отсюда следует следующий совет:

Совет №2. До приобретения квартиры посоветуйтесь с опытным дизайнером, который далее будет делать Вам проект

Прийти к дизайнеру после приобретения квартиры и просить “сделать все красиво”, я думаю, главная боль любого дизайнера интерьера. Согласовать с ним первоначальную задумку и совещаться при приобретении жилья – правильное решение.

Не стоить верить слогану “Свободная планировка”, потому  что это маркетинговый ход, с юридической точки зрения такого понятия в жилом помещении быть не может. В любой квартире заложены “сухие” и “мокрые” зоны, которые не получится обойти.

Число комнат не может быть больше числа окон квартир

Совет №2.1. Запланируйте расширение семьи, если таковое планируется.

Если Вы хотите, чтобы все жильцы дома жили в комфорте, запланируйте число проживающих и удобный путь передвижения по квартире.

И запомните, число комнат не может быть больше числа окон квартиры.

Статус помещения

Несведующему покупателю чуждо огромное количество терминов, сопровождающее его поиск “квартиры мечты”. Он может встретить слова “квартира“, “апартаменты“, “таунхаус“, “коттедж“, “дом“, “дача“.

Про квартиры и апартаменты подробно я написал в этой статье, однако если максимально упросить: квартира – это жилое помещение, апартаменты – нежилое, со всеми вытекающими обстоятельствами.

Мы, однозначно, рекомендуем покупать квартиры, но, если быть до конца объективным, есть такие апартаменты, которые по всем требованиям и условиям многократно превосходят требования к жилым помещениям, установленные законом, но такие объекты очень дорогие и под нашу тему не подходит.

Таунхаусы – это чаще всего целый дом, разделенный между собственниками по долям и, как правило, выделить в натуре такую долю невозможно.

Коттедж и дом – жилые дома, построенные на соответствующем участке, с разрешением на строительство. Как правило, недешевое удовольствие.

Дача – относительно недавно стало относиться к жилому фонду, можно даже зарегистроваться по месту жительства, однако, СНТ – дело тонкое, а обслуживать “дачное” удовольствие дорогое удовольствие и “война” с председателем СНТ Вам однозначно грозит.

Для того, чтобы проще ориентироваться в информации – таблица (актуальная для Москвы и области)

Критерии | Тип объектаКвартираАпартаментДомДача
Стоимость квартиры, тыс.руб/кв.м.80-140140+30-9030-90
Вероятность увеличения или падения цены на нееСкорее ростМаловероятно ростМаловероятно ростМаловероятно рост
Ипотека, вероятность получитьСпецпредложения+-+
Инфраструктура+ (установлена законом)– (+в дорогих комплексах)– (+вероятна, исходя из места)– (дачи без инфрастуктуры)
Ремонт, руб/кв.м 3500-90005000-150004500-150004500-15000
Стоимость обслуживания жильяКоммунальные услугиКоммунальные услуги+обслуживание апартаментов. Цена устанавливается застройщиком и не регламентируется законом.Коммунальные платежи – высокие, за счет площади.Коммунальные платежи – высокие, за счет площади.
Налоговое бремя, от кадастровой стоимости0,1%2%0,1%0,1%

В 2014 году в Павшинской пойме до метро Мякинино бросили пешеходный мост и цена за квадратный метр выросла 2-4 раза.

Удаленность/региональность/транспортная доступность

Один из важнейших критериев в выборе жилья. И тут работает стандартное правило – чем неудобнее, тем дешевле. Но и тут не все так однозначно.

Для начала определитесь в предпочитаемом районе проживания, не ссылаясь на региональность – Москва или область.

Например, район Северо-Запада Москвы, экологически чистый, активно застраивающийся, но, перипетии борьбы Москвы и Московской области родили возле МКАД район Павшинской поймы – формального Красногорска, но рядом с метро Мякинино. А дальше станции метро – Митино, Волоколамское шоссе – уже Москва, хоть и находится дальше от МКАД.

В 2014 году в Павшинской пойме до метро Мякинино бросили пешеходный мост и цена за квадратный метр выросла 2-4 раза.

Подобная история возле станции м. Жулебино.

Совет №3. Выбирайте удобный район проживания со всей инфраструктурой

Тут все просто – школа, больница, садик, дороги, ТЦ, магазины. Смотрим, выбираем, радуемся.

Застроенный новый район – идеальное место для жизни, главное удачный дом выбрать, но иногда обещанные транспортные развязки приходится ждать годами и тратить по 2 часа езды на работу. Но когда (если), развязка будет построена, стоимость жилья значительно вырастет.

Получается, что выбор места приобретения квартиры может не только увеличить стоимость жилья в дальнейшем, но и значительно снизить её текущую стоимость.

Продолжение следует…

 

Перепланировка жилого помещения

Сразу заметим, что при разборе вопросов, касающихся непосредственно перепланировки, необходимо четко отделять ее от переоборудования и реконструкции. Под перепланировкой принято понимать внесение изменений в конфигурацию жилого помещения. Особо отметим, что все изменения должны быть зафиксированы в техническом паспорте помещения.

Жилищный кодекс РФ разрешает перепланировку только с целью благоустройства квартиры. Например, остекление лоджии или балкона также относится к перепланировке. А вот перенос сантехнических приборов относится к переоборудованию.

Но желание людей жить в более комфортных условиях никогда не исчезало. Именно по этой причине они зачастую выполняют несанкционированные работы, которые законодатель называет самовольная перепланировка.

Узаконить самовольную перепланировку

О последствиях самовольной перепланировки мы расскажем чуть ниже, а пока более детально остановимся на вопросе – как узаконить самовольную перепланировку. А то, что данный процесс просто необходим, надеемся не вызывает никаких сомнений.

Узаконивание самовольной перепланировки производится только в судебном порядке. Обращения в другие инстанции и контролирующие органы желаемого результата не принесут. И лучше не ждать, пока на гражданина, внесшего конструктивные изменения подадут иск. Причем в качестве истца могут выступать соседи, владелец здания или помещения, органы городской администрации и др.

Именно по этим причинам лучше всего, если процедурой узаконивания будет заниматься профессиональный юрист, который:

  • окажет всю необходимую консультационную помощь;
  • поможет собрать требуемые документы;
  • примет участие в судебном процессе;
  • обжалует вынесенное решение в вышестоящих судебных инстанциях в случае несогласия с ним истца.

Для начала узаконивания нужно составить и подать исковое заявление. Собрать и приложить к нему все нужные документы, например, технический паспорт помещения до внесения изменений и после таковых, заключение технической оценки о состоянии несущих конструкций, об отсутствии нарушений санитарных и пожарных норм и др. Полный перечень документов определяется строго в индивидуальном порядке.

Как показывает сложившаяся судебная практика юридической компании «Грачев и партнеры», зачастую суды выносят положительные решения об узаконивании самовольной постройки в том случае, когда документально подтверждается факт отсутствия нарушений законных прав и интересов. Тогда решение суда выносится на основании ст. 29 ЖК РФ.

Последствия неузаконенной перепланировки

Последствия неузаконенной перепланировки достаточно печальны. Так, за это деяние предусмотрена административная ответственность в соответствии с КоАП РФ. На виновного будет наложен штраф и заставят в принудительном порядке ликвидировать все внесенные изменения, т.е. вернуть первоначальный вид до проведения ремонтных работ.

Кстати, расходы на ликвидацию последствий самовольной перепланировки никто компенсировать не будет.

В случае отказа совершить указанные действия, администрация имеет право изъять у владельца объект недвижимости с незаконной перепланировкой и реализовать его с торгов.

Как видите, последствия незаконной перепланировки самые печальные. Лучше опередить события и все же узаконить внесенные изменения.

Увеличить жилую площадь за счет нежилой

Но, теперь о радостном. Существует перечень определенных действий по внесению изменений в конфигурацию жилого помещения, которые разрешены, только их необходимо согласовать в соответствующих инстанциях.

Более подробнее можно узнать у наших специалистов юридической компании «Грачев и партнеры». Мы же перечислим самые распространенные переделки помещения, с помощью которых можно увеличить жилую площадь своей квартиры:

· удаление стен, не являющихся несущими. Их можно спокойно демонтировать, нарушать их целостность и даже достраивать новые стены (с обязательным соблюдением нормы нагрузок);

· объединение комнаты с лоджией. Правда, такие действия должны проводиться только после консультаций со специалистами. Заметим, что обустройство батареи на таком балконе не допускается, но можно застеклить лоджию и установить на ней электрический радиатор;

· расширение санузла за счет нежилых вспомогательных помещений (объединить ванную комнату и туалет, за счет коридора, кладовки и т.д.). Можно даже установить джакузи, опять же, только после согласования и расчетов нагрузки на плиты перекрытия;

· расширение жилого пространства за счет нежилых помещений или кухни. Исключение составляют кухни с установленными газовыми плитами.

Обращаем внимание на то, что все перечисленные изменения конфигурации квартиры могут быть реализованы только после расчетов и согласования в контрольных органах.

Если у вас остались вопросы по поводу перепланировки обратитесь в нашу юридическую компанию «Грачев и партнеры», и мы с удовольствием вам поможем.

Поиск по сайту

Остались вопросы?

Звоните:
  • +7(495)118-32-32