Посты с тэгом: сопровождение сделок с недвижимостью

Возврат аванса при несостоявшейся сделке купли-продажи недвижимости

Практика совершения сделок с недвижимостью показывает, что первым шагом часто бывает заключение предварительного договора или договора о намерениях. При этом, покупатель в подтверждение серьезности своих намерений вносит продавцу некий обеспечительный платеж, который является гарантией совершения сделки для продавца.

При этом, сам аванс может принимать как собственник объекта, так и его представитель, агент. Напомню, что в этом случае, у представителя или агента должна быть надлежащим образом оформлена доверенность, а также агентский договор.

После заключения авансового соглашения стороны далее ведут переговоры по деталям сделки, назначают время и место заключения основного договора купли-продажи. Обговариваются порядок расчетов, валюта исполнения, условия договора купли-продажи. На начальном этапе какие-то из этих условий могут быть урегулированы и предварительным договором.

Далее может возникнуть ситуация, когда покупатель или продавец не заинтересованы в продолжении сделки. Если инициатива прекращения сделки лежит на продавце, аванс безусловно должен быть возвращен покупателю. Но что же происходит, когда сделка прекращается из-за действия или бездействия покупателя. В таких случаях, обычно предварительный договор предусматривает, что аванс не возвращается, либо покупатель обязан оплатить штраф, и другие санкции для покупателя.

Обращаю внимание на то, что в случае передачи дела в суд будет не просто доказать, по чьей именно инициативе или из-за кого сделка не состоялась – покупателя или продавца. Поэтому собираясь в суд надо подумать прежде всего о доказательствах, которые будут подтверждать те или иные обстоятельства.

Судебная практика в этом вопросе сообщает нам вот что аванс признается возвратным обеспечением. И если не доказано иное при несостоявшейся сделке покупатель имеет все шансы получить до суда или в судебном порядке уплаченные за квартиру денежные средства.

Продавцу для того, чтобы обезопачить себя и обеспечить свои интересы необходимо подучать о включении в договор более действенных юридических условий, а именно соглашения о задатке либо штраф за неисполнение обязательств покупателем.

Сделки по купле-продаже жилья: безопасность взаиморасчётов

Апогеем сделки купли-продажи жилья является обмен: продавец передаёт покупателю недвижимость, а в взамен получает денежные средства. Этот момент специалисты не безосновательно считают наиболее важным и ответственным в данной сделке.

И если передача квартиры оформляется актом приёма-передачи, что хоть как-то делает для покупателя процедуру обмена безопасной, то вот передача денежных средств – это совсем другое дело. Чтобы хоть как-то обезопасить покупателя, были придуманы самые разные варианты. Но ни один из них не может исключить возможность нарваться на мошенников.

Неустойка в долевом строительстве ЖК “Первый” в г.Одинцово

Жилой комплекс Первый в г.Одинцово Московской области расположен по адресу: Московская область, бул. Маршала Крылова, д. 25А. На сегодняшний день жилой комплекс сдан. Застройщиком объекта является строительная компания Арсенал Холдинг.

Неустойка в долевом строительстве ЖК "Первый" в г.ОдинцовоВ соответствии с законодательством об участии в долевом строительстве дольщик имеет право на выплату неустойки за нарушение сроков передачи объектов долевого строительства. Также в его пользу законом установлен залог на земельный участок и объект незавершенного строительства.

Важным является передача объекта долевого строительства именно той площади, которая установлена договором. В противном случае участник долевого строительства имеет право на взыскание компенсации за разницу в квадратных метрах.

Такие же права есть у участника долевого строительства при передаче квартиры ненадлежащего качества. Законом установлен гарантийный срок. В соответствии со ст. 7 Закона об участии в долевом строительстве Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

Согласно п. 5 статьи 7 Закона об участии в долевом строительстве гарантийный срок для объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, устанавливается договором и не может составлять менее чем пять лет. Указанный гарантийный срок исчисляется со дня передачи объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, участнику долевого строительства, если иное не предусмотрено договором. Гарантийный срок на технологическое и инженерное оборудование, входящее в состав передаваемого участникам долевого строительства объекта долевого строительства, устанавливается договором и не может составлять менее чем три года. Указанный гарантийный срок исчисляется со дня подписания первого передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

Покупка доли в квартире: условия сделки и пошаговый процесс

По мнению специалистов заключение договора о купле-продаже части недвижимости – одна из труднейших операций. Однако при этом в долевом владении находятся от 50 до 80% квартир по России. Покупка доли в квартире – серьезный шаг, который имеет свои преимущества и риски.

Особенности покупки доли

Доля – самый экономичный способ владения жильем. Тем не менее это не единственное, на что следует обращать внимание. Что еще нужно иметь в виду:

  • собственник может распоряжаться своей частью, только учитывая мнение совладельцев. Если он захочет оформить куплю-продажу своей доли, то должен получить согласие людей, владеющих преимущественным правом. Все владельцы обязаны письменно обозначить нежелание приобретения;
  • части могут составлять разное процентное соотношение от всей площади помещения;
  • даже имея одну долю в квартире, владелец может получить прописку по этому адресу.

Преимущественная покупка

Преимущественная покупка доли в квартире подразумевает предложение выкупа в первую очередь совладельцам жилплощади. Если ответ отрицательный, можно оформлять продажу третьим лицам. Важно заметить, что при продаже третьим лицам нельзя указывать цену меньшую, чем была предложена совладельцам.

Если преимущественное право покупки доли в квартире не было соблюдено, остальные собственники могут оспорить законность сделки в течение трех месяцев.

Необходимые документы для покупки доли в квартире

Чтобы зарегистрировать право собственности, нужно обратиться в МФЦ или регистрационную палату, также можно подать документацию в электронном виде.

Необходимый пакет:

  • паспорта участников купли-продажи;
  • документ, закрепляющий права гражданина на владение собственностью;
  • заявление о гос. регистрации;
  • письменный отказ совладельцев;
  • подтвержденная выписка из гос. реестра, содержащая информацию о величине доли;
  • технический и кадастровый паспорта;
  • согласие супруга, если владелец состоит в браке;
  • подтверждение отсутствия долгов;
  • разрешение опеки, если в сделке участвует ребенок.

Пошаговый процесс

Шаг первый: проверка честности продавца

Обязательно нужно проверить паспорт собственника, а также убедиться, действительно ли его данные вписаны в документ о праве собственности. Возможно, что человек действует не самостоятельно, а по доверенности. В таком случае необходимо проверить законность данного документа. Это можно сделать самостоятельно на сайте нотариальной палаты, используя реквизиты. Также допустимо лично явиться в нотариат для проверки доверенности.

Шаг второй: проверка квартиры

На сайте ГАС “Правосудие” необходимо убедиться, что квартира не числится объектом судебных споров, а по выписке ЕГРП уточнить, соответствует ли размер доли заявленному.

Также рекомендуется уточнить дату заключения предыдущего договора: если недвижимость продавалась слишком часто, это должно вызывать сомнения. Лучше воздержаться от заключения такой покупки.

Шаг третий: уведомление совладельцев

Возможность реализации сделки зависит от выполнения требования об уведомлении совладельцев. Каждый дольщик должен получить извещение, где прописаны условия сделки. Следует заметить, что подобные уведомления подлежат направлению с уведомлением о вручении.

В течение месяца после факта получения совладельцы имеют право преимущественной покупки. Сделка может состояться раньше, если будет получен отказ в письменной форме. В противном случае, если ответа не последовало, купля-продажа может состояться только по прошествии месяца.

Процедура требует повторного проведения, если продавец в будущем изменит условия сделки. В случае игнорирования требования сделка может быть объявлена недействительной.

Шаг четвертый: составление договора

Если все в порядке, стороны составляют договор, закрепляющий факт передачи прав на имущество. Документ практически не имеет отличий от договора на покупку всей квартиры.

Во время подписания документов покупатель должен быть крайне внимателен. Необходимо убедиться в наличии всех важных пунктов.

  • в договоре необходимо прописать дату заключения, адрес помещения, размер доли;
  • следует помнить о внесении полной и достоверной информации об участниках сделки, а также уточнить цену объекта и сроки оплаты;
  • важно обратить внимание на уточнение документа, подтверждающего право собственности и справку о регистрации;
  • немаловажно внести в договор сведения об отсутствии или наличии определенных ограничений.

После процедуры оформления документа нотариус предоставляет договор на регистрацию. Росреестр не принимает регистрацию без нотариального заверения. В случае с долей без этого не обойтись.

Несмотря на множество необходимых для проведения сделки условий, доля в квартире способна окупить все старания. Прежде всего, важно помнить, что внимательность и последовательность действий помогут свести риски к минимуму.

Все ли рассказывают нам агенты по недвижимости?

Покупка дома может быть волнительным этапом для всех в семье. При поиске дома рассматривается много разных вариантов.

Если вы решите обратиться за помощью к агентам, есть вещи, о которых нужно знать. Агенты по недвижимости являются профессионалами, однако они могут недоговаривать некоторую важную информацию.

Существуют некоторые факты, на которые вы должны обратить внимание, когда принимаете решения.

Прежде всего, самое важное, что нужно помнить – это обращение в известное риэлтерское агентство. Так как их цель – продать дом.

Они сделают всю рекламу, пытаясь представить покупателю все в красивой форме. Но помните, сегодня не все агенты – лжецы. Однако имейте это в виду. Они продают, и вы покупаете. Не забудьте забыть об этом главном преимуществе.

В конце концов, вы можете поверить, что у вас за агент. Его основной задачей является покупка и продажа. И работают они в основном после комиссии.

Агент по недвижимости не может объяснить потребителю проблемы, связанные с имуществом. Если в жилище есть муравьи, термиты или любые другие проблемы с вредителями, вероятно, они не будут с ними откровенными.

Другие вопросы, которые следует учитывать, – это водопровод, ущерб от затопления или электрические проблемы. Выбранный агент может не проверить эту информацию.

Это правда, что они дают вам список домовладельцев. Это значит, что покупатель может посмотреть дом перед покупкой. Однако имейте в виду, что список исходит от человека, который хочет продать дом.

Некоторые покупатели получат отказы от агента по недвижимости, чтобы они могли получить больше прибыли. Бывают такие специалисты, которые знают столько же о доме, сколько и вы.

Агенты по недвижимости не сообщают вам о том, как они будут получать комиссию. Хотя вы платите за их услуги.

Кроме этого, они могут не включать некоторые дома, согласно указанных вами в диапазоне цен, местоположении и других критериев, которые вы указали. Агент может пропустить такие дома, даже если они идеальны, поскольку они не будут выгодны для сделки.

Это отличная причина для самостоятельной проверки, даже если у вас есть агент, работающий на вас. Затем, как покупатель, вы узнаете и поймете, действительно ли агент работает настолько честно, насколько это возможно, чтобы помочь вам найти ваш идеальный дом.

Будьте осторожны с брокерами, которые пытаются повысить цену. Объясните агенту, что вы можете тратить определенную сумму денег и придерживайтесь этого.

Еще одним из вариантов обезопасить себя – нанять юриста на сопровождение сделки. Юрист “по-умолчанию” не имеет заинтересованности любым путем заключить сделку. Подробнее про сопровождение сделок можете прочитать здесь.

Первичная проверка недвижимости перед покупкой

Одним из критериев проверки объекта недвижимости для специалистов недвижимости является проверка на залог и обременения. Конечно кто-то может сказать, что проще заказать выписку из Единого государственного реестра прав и там будет вся информация об арестах и обременениях отражена.

Я с вами соглашусь, но частично потому, что этот реестр ведется с 1999 года, а обременения на квартирах которые были до этого времени там не отражаются. А в разных регионах государственную регистрацию до 1999 года осуществляли разные организации, где-то это БТИ где-то иные органы. И для того чтобы проверить в аресте или запрещении находится квартира, необходимо конечно обратиться в тот орган, который вел реестр раннее.

В 2017 году законом о государственный регистрации прав выявлено такая особенность, все сделки которые были совершены в девяностые годы отражались в Едином Государственном реестре. Первично обращаясь за регистрацией необходимо было предоставлять документ о том, что ранее не было никаких арестов, запрещёний, обременений на этом объекте недвижимости, это требуется и в настоящее время. До 2017 года когда в каком-то суде был процесс и на объект недвижимости нужно было наложить какое-то ограничение, в государственной регистрации например, достаточно было в суде вынести соответствующий нормативно-правовой акт и направить его в Росреестр. Даже если росреестре нет записи о государственной регистрации именно этого объекта, потому что он был зарегистрирован давно и в Росреестр ещё не попал, если он начинает реализовываться и в Росреестр приносят документы на него, этот арест суда приобщался к материалам дела регистрационные действия не совершались. С 2017 года к сожалению это практика прекращена, если в росреестре нет записи об этом объекте, нормативно-правовой акт который накладывает ограничение на регистрационные действия просто не хранится. Если через месяц или два после поступления документа в Росреестр о наложении наложение ареста туда попадёт сделку, вероятно, что её зарегистрируют и никаких препятствий к этому не будет. Когда вы находитесь на стадии судебного разбирательства обратите на это пристальное внимание потому, что этот момент может у некоторых юристов выпасть из внимания.

Дефицит этой информации может привести к чему: когда вы заказываете выписку из ГРН и в ней нет никаких арестов и запрещений, это не значит, что реально в отношении этого объекта не ведется судебного спора. Поэтому при покупке такого объекта нужно в любом случае проявлять осторожность и осмотрительность.

Одной из стадий проверки пакета документов при совершении сделок в агентстве недвижимости в обязательном порядке должна быть проверка на действующие судебные споры по месту нахождения. Это минимизирует что вы можете приобрести объект недвижимости в отношении которого ведется спор. Спор может вестись как наследниками так и должниками которые впоследствии могут оспорить вашу сделку. Поэтому будьте осторожны, осмотрительны и обращайтесь специалистам.

Легко ли добиться от банка разрешения на продажу ипотечной квартиры: юрист по недвижимости предлагает сопровождение сделки в разных вариантах

Финансовое благополучие гражданина, оформившего крупный заём, может измениться в негативную сторону. Ведь ипотека оформляется на длительный период – на 10-30 лет, а экономическая ситуация в государстве меняется часто.

Следующей причиной, подталкивающей человека продать ипотечное жильё до окончательного завершения выплат, может стать переезд в другой город или даже за границу.

Еще одним поводом для срочной продажи ипотечной недвижимости становится развод супружеской пары.

Также нередко возникает необходимость в размене квартиры или в ее продаже с последующим приобретением двух отдельных жилых помещений, так как за долгий период погашения ипотечной задолженности дети вырастают и хотят отделиться.

Жизненные обстоятельства, вынуждающие продать ипотечную жилую недвижимость, могут оказаться какими угодно. Иногда возникает острая потребность в погашении других крупных долгов за счёт продажи квартиры или особняка. Порою приходится жертвовать комфортным жильём, чтобы дать новый толчок развитию бизнеса, в других случаях людям может срочно потребоваться крупная сумма на дорогостоящую операцию.

Обременение – серьёзная помеха при продаже жилья

Гражданам приходится продавать квартиру, при этом они упускают из виду, что в их владении находится залоговое имущество (ст. 334.1 ГК РФ). Пока выплаты не завершатся, столь серьёзное обременение будет оставаться препятствием для реализации планов.

Создаётся крайне неприятная ситуация. Собственником ипотечной квартиры является тот гражданин, на чьё имя оформлены правоустанавливающие документы. Если недвижимость приобреталась за семейные средства, значит, это имущество является общей семейной собственностью (долевой).

Однако квартира изначально становится залоговым имуществом. Проживать в ней, вписывать в завещание собственник может, а вот распорядиться иным способом ему вряд ли удастся. В соответствии с положениями закона № 102-ФЗ от 16.07.1998 г., касающегося правил владения ипотечной недвижимостью, собственнику запрещается без согласия банка:

  • продавать залоговую квартиру;
  • дарить;
  • производить обмен;
  • осуществлять какие-либо перепланировки;
  • регистрировать иных лиц по этому адресу (в том числе арендаторов).

И всё же гражданин твёрдо намерен избавиться от залогового имущества и получить деньги, столь необходимые ему в данный момент. Высококвалифицированный юрист, занимающийся решением любых вопросов, касающихся владения недвижимостью, предлагает клиентам выбрать из нескольких предложенных вариантов наиболее приемлемый.

Как добиться от кредитора согласия на продажу квартиры

Заёмщик обращается в банк, чтобы ему было предоставлено согласие на продажу залогового имущества. Сотрудников банка, рассматривающих данный вопрос, непременно заинтересует, что стало поводом для проведения обозначенной операции. Причин такого интереса можно назвать несколько.

1. Кредитору придётся:

  • выяснять платежеспособность заёмщика;
  • переоформлять документы на нового собственника;
  • решать, если супруги разводятся, кто именно станет выплачивать кредит;
  • оценивать собственные риски.

Получение информации и переоформление документов – процедуры затратные для банка, требующие времени. Трудозатраты банк уже понёс, а вкладывать новые средства в переоформление ранее составленного договора кредитор вряд ли захочет, если не распознает собственных интересов.

2. Банк не желает терять тех клиентов, которые уже были привлечены.

3. Потребуется изучить предварительное соглашение, составленное продавцом и покупателем. Оно должно быть заверено нотариально. Если возникнут какие-либо непредвиденные ситуации, у банка будет гарантия того, что он получит свои деньги.

4. Банк должен быть уверен, что вернёт выданные деньги с процентами. Ведь продавец может скрыться с полученной суммой, не расплатившись с кредитором.

Новый собственник залоговой квартиры не всегда имеет возможность расплатиться единовременно. Возможно, он займётместо прежнего заёмщика. Сотрудники банка должны убедиться в надёжности и платежеспособности нового контрагента.

Покупатель на стадии переоформления документов может передумать, так как возникнет форс-мажорная ситуация (что уже неоднократно наблюдалось прежде). Банку ненадёжный клиент не нужен.

Лучшим вариантом для банкира считается незамедлительное погашение остаточного кредита после продажи квартиры. Покупатель передаёт заёмщику деньги под расписку, и нужная сумма сразу же поступает кредитору. Это может быть часть платы, но она должна оказаться не меньше суммы долга.

Однако этот вариант нельзя считать оптимальным. Далеко не все потенциальные покупатели согласны рисковать, передавая крупные суммы без предварительного оформления правоустанавливающих документов. Ведь подобная предоплата не гарантирует стопроцентного возвращения выданной суммы, если в дальнейшем возникнут препятствия для завершения сделки.

Также неплохим вариантом для кредитора считается продажа квартиры при условии, если непосредственным продавцом будет выступать банкир, как представитель интересов владельца залоговой квадратуры. Это условие может стать основополагающим при получении разрешения на продажу.

Но для собственника данный вариант не считается подходящим, так как банк заинтересован продать недвижимость по максимально низкой цене, чтобы поскорее получить причитающуюся сумму. Все остальные деньги будут переданы хозяину квартиры, у которого не было возможности назначить более высокую цену или торговаться с покупателем. К тому же все расходы, связанные с проведением аукциона, также ложатся на плечи собственника продаваемого имущества.

Есть такие банки, которые всячески препятствуют стабильному клиенту, продолжающему сохранять платежеспособность, в реализации его замыслов касательно продажи ипотечного имущества. Кредитор даже может наложить крупный штраф на собственника квартиры. Такие граждане обязательно обращаются к опытному юристу по недвижимости, чтобы этот специалист более детально разобрался в условиях договора с кредитором и отыскал возможность воспрепятствовать назначению штрафа.

После получения согласия на продажу квартиры, если этот вопрос не решается в суде, за стол переговоров садятся заёмщик, покупатель и кредитор. При оформлении договора купли-продажи разрабатывается схема передачи денег и документов.

Самый выгодный вариант для продавца

Заниматься продажей квартиры самостоятельно означает для продавца получить наибольшую выгоду. Нужно придерживаться следующей схемы.

1. Уточняется сумма остаточной задолженности (учитывается определённая дата).

2. Банк предоставляет согласие на осуществление самостоятельной продажи квартиры.

3. Заключается предварительное соглашение, в котором продавец и покупатель указывают:

  • свои намерения;
  • сумму;
  • дату заключения основного договора и регистрации его в Росреестре (п. 4 ст. 429 ГК РФ; п. 3 ст. 551 ГК РФ);
  • сроки, необходимые для выселения прежних жильцов;
  • размер компенсации за отказ от продажи квартиры;
  • методика начисления и возвращения предоплаты;
  • другие моменты, подтверждающие намерение сторон заключить основной договор.

4. Покупатель перечисляет на счёт банка ту сумму, что составляет задолженность по кредиту. Продавцу кредитор возвращает закладную и фиксирует документально отсутствие кредитной задолженности, предоставляя эту справку бывшему должнику.

5. Обозначенные документы продавец предоставляет в регистрационную службу:

  • для снятия обременения;
  • для регистрации договора купли-продажи;
  • для указания нового субъекта, обладающего правом собственности на жильё.

6. Обычно оговоренная сумма оказывается выше размера ипотечной задолженности, так что квартиру владелец сможет продать с выгодой или хотя бы вернуть сумму первоначального взноса, так как здесь он изначально потратил личные сбережения. Предполагаемый доход в день совершения сделки необходимо заложить в банковскую депозитную ячейку. Можно использовать ячейку в любом банке, не обязательно арендовать ее у бывшего кредитора.

7. Как только банковскому сотруднику будет предоставлен договор купли-продажи, причём уже зарегистрированный, так сразу же будет вскрыта банковская ячейка для передачи денег продавцу. В других случаях банк может потребовать, прежде чем позволит открыть ячейку, предоставления нотариально заверенной копии свидетельства о праве собственностина жилую недвижимость.

Участие кредитора в продаже залоговой недвижимости

Домовладельцу приходится учитывать некоторые особенности этой процедуры. Покупатель обязан:

  • или оформить банковский депозит;
  • или арендовать банковскую ячейку;
  • или использовать каждый из возможных способов частично (к примеру, депозитный счёт был открыт ранее, но денег не хватало).

Операции проводятся только в банке, оформившем кредит. Опытный юрист не советует клиенту, продающему квартиру при участии кредитора, всецело доверять сотрудникам банка. Поэтому средства, превышающие задолженность, следует положить в иную депозитную ячейку.

Когда ипотечный кредит будет погашен, банк самостоятельно направит эту информацию в регистрационную службу. Туда же кредитором будут направлены закладная и прочая востребованная документация. Только после этого будет осуществлена регистрация договора купли-продажи и перерегистрация дома на нового владельца.

Когда же купчая будет зарегистрирована, продавец сможет получить из вспомогательной банковской ячейки оставшуюся сумму. Дальше он распоряжается этими деньгами по собственному усмотрению.

Переход права собственности путем продажи кредита

В этом случае продаётся и покупается именно ипотечный кредит, а не квартира или дом. Покупатель обретает статус новогозаёмщика вместо прежнего. Квартира при этом остаётся залоговым имуществом, так что кредитор может одобрить кандидатуру нового заёмщика, а может и отказать в ее одобрении.

Если у банка возникнут подозрения, что потенциальный новый владелец не сможет оплачивать задолженность, так как имеет низкие доходы или же другие большие долги, тогда он вряд ли согласится поменять стабильного плательщика на “кота в мешке”. К тому же у будущего владельца может не оказаться надёжного поручителя, а прежний гарант не собираетсяотвечать за действия нового обладателя ипотечного кредита.

Все три заинтересованные стороны обязаны подписать соглашение по поводу перевода долга. Если они договорились, тогда подписывается соглашение:

  • об обязанности нового лица погасить задолженности;
  • об обретении им права на полученную ипотечную недвижимость.

Всегда ли гражданину необходимо уведомлять банк о своих намерениях продать ипотечную квартиру

Гражданин может попытаться обойти банк, но такие действия не будут признаны законными, так как в ЕГРН существует запись по поводу залога и обременений иного рода.

Но избавиться от влияния банка на ситуацию, если требуется продать жильё, всё же можно. Для этого необходимо, чтобы покупатель досрочно погасил ипотечный кредит вместо продавца. То есть недвижимость становится собственностью продавца уже без каких-либо обременений. Дальше процедура переоформления будет осуществляться по общим правилам.

Компетентный адвокат, которому много раз приходилось отстаивать интересы клиентов в судебных процессах, указывает насущественный риск проведения этой процедуры, но только для покупателя.

Он может лишиться своих денег, а продавец ничем не рискует. Поэтому данным способом продажи жилой квадратуры чаще пользуются родственники или близкие знакомые, которые доверяют друг другу.

Интересы второго супруга

Продавцу обязательно следует получить согласие жены (мужа), даже если квартира оформлена на него одного и пока что не является общей собственностью обоих супругов (ст. 38 СК РФ). Если супружеская пара распалась, и именно поэтому продаётся ипотечная квартира, значит, в дальнейшем могут начаться судебные разбирательства. Какое решение примет судья, этого заранее сказать нельзя.

Интересы каждой стороны будут поддерживать свои адвокаты. Заинтересованные лица приведут подходящих свидетелей, предоставят выгодные документы

Банк, скорее всего, станет противодействовать продаже квартиры спорящими сторонами до момента полного выяснения их прав. В этот период оспорить действия банка почти невозможно, однако надёжное юридическое сопровождение гарантирует соблюдение интересов клиента и минимизацию затрат гражданина, что очень важно в его положении.

Содействие юриста непременно потребуется продавцу ипотечной квартиры и на этапе переговоров с банком, и при составлении каждого документа, и в момент получения денег, и при отказе контрагента исполнять условия договора. Продавцу залоговой недвижимости нужно понимать, что всестороннее юридическое сопровождение убережёт его от многихнеприятностей.

Образец договора купли-продажи квартиры

Форма договора купли-продажи

Совершение сделок с недвижимостью предполагает предельно четкое понимание условий, обязательных для включения в договор. Законом они поименованы как существенные условия. Согласно Гражданскому кодексу Российской Федерации к обязательным условиям, подлежащим включению в договор купли-продажи, относятся предмет и цена. Именно эти условия делают обязательным документ на бумаге. Если в нем нет цены, мы не можем говорить о том, что стороны пришли к соглашению о сделке. Такая же ситуация и с предметом договора.

Важно обратить внимание на правоустанавливающие документы, указываемые в договоре. Это документы-основания регистрации права собственности продавца. На них идет ссылка и в свидетельстве о праве собственности, и в выписке из единого государственного реестра недвижимости. Обычно, это договор купли-продажи, дарения, свидетельство о праве на наследство, приватизация, договор передачи.

Необходимо также договориться и о порядке расчетов за недвижимость. Существуют такие наиболее распространенные способы расчетов как аккредитив, перечисление денег на счет, банковская ячейка, специализированный трехсторонний договор. Выбор формы расчета скорее прерогатива продавца, так как именно он должен определять, как ему комфортно получить денежные средства за проданный объект. Однако в некоторых случаях, например, при ипотеке, определять порядок расчетов будут и другие участники. В случае ипотеки – банк. При альтернативной сделке порядок расчетов определяется консенсусом всех участников сделки.

Следующее условие, которое необходимо закрепить договором – это срок передачи объекта недвижимости. Обычно его определяют периодом после регистрации перехода права собственности в регистрационном органе. В среднем этот срок занимает от двух до десяти рабочих дней.  В большинстве сделок передача объекта происходит после государственной регистрации, но стороны могут согласовать и более раннюю передачу объекта.

Вместе со сроком передачи объекта договор купли-продажи должен регулировать и качество объекта. Для того, чтобы не было споров по качеству недвижимости, его наполнению, в договоре купли-продажи нужно прописывать все детали, включая недостатки, неотделимые улучшения, мебель, электротехническое, сантехническое оборудование, систему кондиционирования.

Далее обязательным условием договора купли-продажи квартиры является перечень лиц, сохраняющих право пользования квартирой. Удостовериться о наличие или отсутствие таковых можно, запросив выписку из домовой книги или единый жилищный документ.

Правильным будет и указание в договоре купли-продажи на статус в семейных отношениях продавца и покупателя. Может быть указано, что продавец на момент приобретения объекта не состоял в зарегистрированном браке или продавец состоял в зарегистрированном браке, согласие на сделку получено.

Нововведением последних лет являются формулировки – гарантии продавца, что он не состоит в процедуре банкротства, а также не использовал средства материнского капитала на приобретение данного объекта недвижимости и не использовал средства материнского капитала на погашение ипотечных кредитов, выданных на приобретение объекта недвижимости. Для проверки банкротств следует обратиться к общедоступным данным реестра банкротств и по фамилии проверить наличие процедур.

Для удобства освоения информации прилагаю примерную форму договора купли-продажи недвижимости.

 

ДОГОВОР

КУПЛИ-ПРОДАЖИ КВАРТИРЫ

 

г. Москва                                                 Двадцать восьмого марта две тысячи девятнадцатого года

 

Мы, нижеподписавшиеся, ________________________________, ________________________ года рождения, место рождения: ______________________________________, пол – женский, паспорт гражданина РФ: ___________________________, выдан _____________________________________________________ «____» ________________ года, код подразделения _______________, зарегистрирована по месту жительства по адресу: ___________________________________________________, далее именуемая «ПРОДАВЕЦ», с одной стороны, и

__________________________________, гражданин РФ, ________________________ года рождения, место рождения: _______________, пол – женский, паспорт гражданина РФ: ___________________________, выдан __________________________________________________________________, код подразделения ____________, зарегистрирован по месту жительства по адресу:__________________________________________________________, именуемый в дальнейшем «ПОКУПАТЕЛЬ», с другой стороны, далее совместно именуемые «Стороны», находясь в здравом уме, ясной памяти, действуя добровольно, заключили настоящий договор (далее – Договор) о нижеследующем:

 

  1. ПРЕДМЕТ  ДОГОВОРА

 

  • ПРОДАВЕЦ продал, а ПОКУПАТЕЛЬ купил недвижимое имущество- 1комнатную квартиру, общей площадью___________ кв.м., _______ этаж, расположенную по адресу: _____________________________ с кадастровым номером:_________________________________(далее по тексту Объект).
  • Объект принадлежит ПРОДАВЦУ на праве собственности на основании _______________________________________________________________, о чем в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним «____»______________ года внесена запись регистрации № __________________________________.

 

  1. ЦЕНА И ПОРЯДОК РАСЧЕТОВ МЕЖДУ СТОРОНАМИ

 

2.1. Стоимость Объекта составляет ____________________ (________________________________) рублей.

Цена является окончательной и изменению не подлежит.

2.2. Стороны устанавливают следующий порядок оплаты стоимости Объекта:

2.2.1 Стоимость Объекта оплачивается наличными за счет собственных денежных средств Покупателя.

2.2.2 Передача денежных средств Продавцу в счет оплаты стоимости Объекта осуществляется в течении 1 (одного) рабочего дня после государственной регистрации перехода права собственности на ПОКУПАТЕЛЯ в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по г. Москве.

2.3. Расчеты по Договору будут производится сторонами через банковскую ячейку, арендуемую ПОКУПАТЕЛЕМ, в которую денежные средства будут помещены до сдачи документов на государственную регистрацию. Обязательство ПОКУПАТЕЛЯ по оплате Объекта считается исполненным после получения ПРОДАВЦОМ денежной суммы, указанной в п.2.1 Договора. ПРОДАВЕЦ подтверждает получение денежной суммы, указанной в п.2.1 Договора, распиской, которая помещается до сдачи документов на государственную регистрацию в банковскую ячейку, арендуемую ПРОДАВЦОМ.

 

  1. ОСОБЫЕ УСЛОВИЯ ДОГОВОРА

 

3.1. Право собственности на Объект переходит от ПРОДАВЦА к ПОКУПАТЕЛЮ с даты государственной регистрации перехода права собственности на Объект на основании Договора. При этом ПОКУПАТЕЛЬ становится собственником Объекта и принимает на себя обязанности по уплате налогов, а также осуществляет за свой счет эксплуатацию и ремонт Объекта, участвует в расходах, связанных с эксплуатацией и ремонтом Объекта, в том числе капитальным.

3.2.  Согласно ст.556 Гражданского кодекса Российской Федерации передача Объекта, не обремененного  задолженностями по коммунальным платежам ,абонентской платой за телефон, иными платежами, связанными с пользованием и владением Объектом, осуществляется по передаточному акту, подписываемому Сторонами в течении 2(двух)рабочих дней после государственной регистрации перехода права собственности на Объект к ПОКУПАТЕЛЮ.

3.3. ПРОДАВЕЦ гарантирует, что на момент подписания Договора является полноправным и законным собственником Объекта, Объект не отчужден, не заложен, в споре и под арестом не состоит, в аренду(наем) не сдан, не возмездное или безвозмездное пользование не передан, не обременен правами третьих лиц, право собственности ПРОДАВЦА никем не оспаривается .Лиц, сохраняющих в соответствии с законом право пользования Объектом после государственной регистрации перехода права собственности на Объект к ПОКУПАТЕЛЮ не имеется (статьи 292, 558 Гражданского кодекса Российской Федерации).

3.4. При подписании Договора Стороны подтверждают, что у них отсутствуют обстоятельства, вынуждающие совершить данную сделку на крайне невыгодных для себя условиях. Также Стороны подтверждают, что не ограничены в дееспособности и не состоят на учете в наркологическом и психиатрическом диспансерах. Договор содержит весь объем соглашений между Сторонами в отношении предмета Договора.

3.5. Право залога у ПРОДАВЦА на Объект не возникает в соответствии с пунктом 5 ст. 488 Гражданского кодекса Российской Федерации. В течении 5(пяти)рабочих дней с даты подписания Договора, Стороны обязуются подготовить и подать необходимые и надлежащим образом оформленные документы и заявления в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве для государственной регистрации перехода права собственности на Объект к ПОКУПАТЕЛЮ.

3.6. ПРОДАВЕЦ предупредил ПОКУПАТЕЛЯ об известных ему недостатках Объекта. ПОКУПАТЕЛЬ осмотрел Объект и претензий по его качеству не имеет. ПРОДАВЕЦ обязуется передать Объект в том состоянии, каком он имеется на день подписания Договора купли-продажи.

3.7. По договоренности сторон, ПОКУПАТЕЛЬ не требует устранения недостатков Объекта после подписания Договора купли-продажи.

3.8. После государственной регистрации перехода права собственности к ПОКУПАТЕЛЮ и получения ПРОДАВЦОМ денежных средств за Объект, Стороны обязуются подписать Акт приемки-передачи Объекта.

3.9. С момента подписания Акта приемки-передачи Объекта, ПРОДАВЕЦ считается полностью исполнившим свои обязательства по Договору купли-продажи, вся ответственность за Объект переходит к ПОКУПАТЕЛЮ.

3.10. ПРОДАВЕЦ обязуется до фактической передачи Объекта ПОКУПАТЕЛЮ не ухудшать состояния Объекта, не сдавать Объект в аренду, наем, не передавать в безвозмездное пользование, а также не обременять иными имущественными правами третьих лиц.

3.11. Содержание сделки, ее последствия, ответственность, права и обязанности, содержание статей Гражданского Кодекса РФ: 15 “Возмещение убытков”, 131 “Государственная регистрация недвижимости”, 160 “Письменная форма сделки”, 161 “Сделки, совершаемые в простой письменной форме”, 164 “Государственная регистрация сделок”, 209 “Содержание права собственности”, 218 “Основания приобретения права собственности”, 223 “Момент возникновения права собственности у приобретателя по договору”, 288 “Собственность на жилое помещение”, 292 “Права членов семьи собственников жилого помещения”, 421″Свобода договора”, 450 “Основания изменения и расторжения договора”, 460 “Обязанность продавца передать товар свободным от прав третьих лиц”, 461″Ответственность продавца в случае изъятия товара у покупателя”, 488 “Оплата товара, проданного в кредит”, 549 “Договор продажи недвижимости”, 551 “Государственная регистрация перехода права собственности на недвижимость”, 555 “Цена в договоре продажи недвижимости”, 556 “Передача недвижимости”, 557 “Последствия передачи недвижимости ненадлежащего качества”,  статей Семейного кодекса РФ: 34 “Совместная собственность супругов”, 35 “Владение, пользование и распоряжение общим имуществом супругов”, 36 “Собственность каждого из супругов”, статей Жилищного Кодекса РФ: 17 “Назначение жилого помещения и пределы его использования. Пользование жилым помещением”, 30 “Права и обязанности собственника жилого помещения” – Сторонам известно и соблюдено.

3.12. Расходы по заключению Договора и государственной регистрации перехода права собственности на Объект несет ПОКУПАТЕЛЬ.

3.13. ПРОДАВЕЦ подтверждает, что на момент приобретения Объекта в зарегистрированном браке   не состоял, о чем имеется соответствующее заявление в нотариальной форме.

3.14. На момент подписания Договора в Квартире по месту жительства зарегистрирован _________________________________________________, который снимется с регистрационного учета в течении _____ (___________) рабочих дней с момента государственной регистрации перехода права собственности на Объект.

3.14. Договор вступает в силу с момента подписания Сторонами, составлен и подписан в 3(трех)экземплярах, имеющих равную юридическую силу, по одному для каждой из Сторон, и один экземпляр – для Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве.

3.15. Во всем остальном, что прямо не предусмотрено Договором, Стороны руководствуются действующим законодательством РФ.

 

  1. ПОДПИСИ СТОРОН:

 

ПРОДАВЕЦ:

 

____________________________________________________________________________________________.

 

ПОКУПАТЕЛЬ:

 

____________________________________________________________________________________________

 

 

Как выбрать жильё и заключить юридически грамотный договор найма

Наверное, большинство россиян когда-либо жили, проживали или будут проживать в съёмном жилье. Рынок такого жилья очень обширен и даёт волю мошенникам и бесчестным собственникам. Спешность и невнимательность граждан на руку недобросовестным собственникам, да и просто мошенникам.

Поэтому советуем уделить как можно больше времени изучению документов, которые будут устанавливать между вами правоотношения. К ним относятся документы, удостоверяющие права на квартиру, т.е. на объект недвижимости, который подлежит найму и непосредственно договору, заключаемый при сдаче в наём жилья.

Далее, поговорим о самом договоре аренды и правилах его заключения.

Аренда квартир, как правило, распространённый вид договора и на самом деле его правильно называть коммерческий найм жилья. Стороны по договору называются наймодатель (лицо, передающее жильё в найм) и наниматель (лицо, снимающее жильё). Предметом договора является квартира, комната или жилой дом, который наймодатель сдаёт за плату для проживания. А наниматель принимает её и оплачивает в соответствие с условиями и порядком, которые предусмотрены договором.

Оформление договора найма

Без подписания письменного договора нельзя говорить о его заключёности. Потому что существенные условия договора не будут согласованы сторонами. Наймодатели не всегда готовы заключить письменный договор и поэтому ставят тех, кто снимает жильё в заведомо невыгодные условия. И в дальнейшем в случае возникновения споров могут последовать сложности по доказыванию и защите прав нанимателей.

В зависимости от срока сдачи квартиры или комнаты выделяют два типа договоров. Это краткосрочные и долгосрочные. Краткосрочные заключаются до одного года и их регистрировать не нужно, а долгосрочные заключаются сроком до пяти лет. В случае, если вы заключили долгосрочный договор или, если одной из сторон является юрлицом, то они подлежат обязательной госрегистрации в органах юстиции.
Существенным условием найма является также его предмет (комната, квартира или дом), её характеристики, адрес, местоположение, кадастровый номер и условия пригодности проживания. Также существенными условиями договора являются цена и порядок оплаты. В случае, если вы не согласовали эти условия в договоре, то договор найма считать заключённым нельзя.

Кроме существенных условий в договоре обязательно должны быть указаны, и настоятельно рекомендуем, чтобы были указаны и иные условия. К таким условиям относятся:

  • паспортные данные сторон;
  • документы о праве собственности;
  • срок договора;
  • арендная плата;
  • порядок расчётов;
  • условия повышения цены. Так как в данном случае у наймодателя есть право повышать цену, но в какой срок и в каком порядке это нужно оговорить;
  • стоимость и порядок оплаты коммуналки;
  • условия долгосрочного прекращения действия договора;
  • количество проживающих лиц и животных, если таковые будут находиться в квартире;
  • опись передуваемого имущества.

На что стоит обратить внимание?

Арендная плата за квартиру ниже рынка. И если вам предлагают арендную плату за жильё ниже существующих цен в данной местности, то стоит задуматься. Найти недорогое съёмное жильё, как правило, можно только по знакомству или у родственников. В иных случаях такое предложение это повод лишний раз подумать. И, как правило, такие предложения скрывают какие-то недостатки или откровенное мошенничество.

В случае, если хозяин жилого помещения подгоняет процесс заключения и подписания договора, не передаёт его оригинал, а также торопит передать деньги и при этом, например, не показывает жильё, то в этой ситуации рекомендуем насторожиться. Потому как любое поспешное решение может привести к отрицательным последствиям. Подписывать договор и передавать деньги можно только тогда, когда все условия оговорены и вы приняли решение снимать жильё. И после того, как вы этот договор подписали и получили на руки свой экземпляр договора.

Также просим обратить внимание на то, что вместе с договором всегда должен быть акт передачи квартиры. То есть, вместе с жильём всегда передаётся дополнительное имущество, как минимум ключи. Подписание акта значит то, что вы вселились в жильё и начали им пользоваться.

Обязательно оформите передачу денежных средств с помощью обыкновенной расписки. Расчёты являются неотъемлемым атрибутом и существенным условием соглашения. Все операции по передачи финансовых средств должны фиксироваться. Это можно зафиксировать чеком, если расчёт идёт по безналу с наймодателем либо распиской, где собственник жилья принимает у вас плату за найм за определённый месяц. И в дальнейшем, когда вы будете оплачивать найм жилья, то требуйте с хозяина квартиры написания расписки. Для того, чтобы у вас на руках было подтверждение того, что вы за найм жилья за определённый месяц оплатили. В противном случае, вы не сможете ссылаться на свидетельские показания и другие доказательства, кроме письменных в подтверждении того, что вы внесли деньги. А если вы не внесли деньги, то соответственно, для вас наступает определённые последствия, в том числе и материальные.

Внимательно ознакомьтесь с порядком расторжения договора при его заключении. Распространённая ошибка многих нанимателей заключается в том, что они считают, что в любое время без последствий могут просто уведомив наймодателя съехать с квартиры. И тем самым договор будет расторгнут. К сожалению, это не так. Они забывают, что другая сторона также несёт убытки и ей это экономически невыгодно. Если договор заключён в письменном виде, то и расторжение, то же должно быть в письменном виде.

Частенько возникают ситуации, когда необходимо расторгнуть найм квартиры досрочно, т.е. до истечения его срока действия. В этих случаях нужно обязательно прописать порядок в договоре и действовать строго в соответствие с этим порядком. Обычно в договорах указывается срок, в соответствие с которым должны предупредить наймодателя о том, что вы собираетесь расторгнуть договор досрочно. В противном случае, порядок расторжения будет не соблюдён и это повлечёт для вас негативные последствия.
Также стоит обратить внимание на то, что в договорах часто указываются условия о его пролонгации. Например, в договоре может прописываться условия о том, что если ни одна из сторон за один месяц не заявила о желании его продлевать и не расторгла договор, то соответственно, он считается продлённым на тех же условиях и на тот же срок. И если вы не заявили в срок о нежелании продлить договор, то он будет считаться продлённым на тот же срок и повлечёт соответствующие правовые последствия.

Поэтому рекомендуем заключать о расторжении договора письменное соглашение, где будут прописываться все условия его расторжения. Если такое соглашение будет подписано, то претензии друг другу стороны уже иметь вряд ли будут. И соответственно, будут доказательства того, что договор расторгнут.

Обратите внимание, что вместе с расторжением договора обязательно подписывается акт приёма-сдачи квартиры обратно её хозяину. Иными словами, при заключении договора квартира передаётся от наймодателя нанимателю, а при расторжении договора квартира обратно передаётся от нанимателя наймодателю. При этом в акте прописываются всё переданное имущество, его состояние и о том, что стороны друг к другу по этому состоянию претензий не имеют. Также в акте прописывается, что материальных претензий по оплате стороны не имеют.
В случае наличия такого акта и заключённого соглашения о расторжении договора, претензии со стороны наймодателя уже невозможны.

Подведём итог

Как видим отношения по найму жилья несмотря на кажущуюся простоту юридически очень сложны и многогранны и имеют множество нюансов. И в случае возникающих спорных вопросов без юриста не всегда можно разобраться в юридическом регулировании.
На стадии заключения договора рекомендуется внимательно изучить его условия. Потому что подписав его, человек соглашается действовать в соответствии с его условиями, и принимает на себя определённые обязанности и ответственность, которые не всегда ему понятны. Соответственно, могут повлечь для него серьёзные негативные последствия, в том числе и материальные.

Поэтому на стадии договора желательно обратиться к юристу. Также настоятельно рекомендуем обращаться к нему в случае возникновения спорной ситуации, и когда дело идёт к суду. Потому что он поможет разобраться в тонкостях правового регулирования, в том числе поможет отстоять ваши интересы в суде.

Также он может помочь вам грамотно составить проект договор найма, где будут учтены пожелания обеих сторон. Потому что на практике проект договора обычно предлагается со стороны наймодателя. В нём не учитываются риски нанимателя, он экономически выгоден и учитывает интересы только наймодателя.

Скачать образец договора найма между физическими лицами

Скачать Договор найма жилого помещения

ДОГОВОР НАЙМА
жилого помещения
«»  2019 г.
Гр. , паспорт: серия , № , выданный , проживающий по адресу: , именуемый в дальнейшем «Наниматель», с одной стороны, и гр. , паспорт: серия , № , выданный , проживающий по адресу: , именуемый в дальнейшем «Наймодатель», с другой стороны, именуемые в дальнейшем «Стороны», заключили настоящий договор, в дальнейшем «Договор», о нижеследующем:

1. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА
1.1. Наймодатель передает Нанимателю и указанным ниже лицам: жилое помещение, представляющее собой: , расположенное по адресу: , состоящее из:  комнат, общей площадью – кв.м., жилой площадью –  кв.м., кухня –  кв.м., (далее – «Объект») во временное возмездное владение и пользование для проживания.
1.2. Наличие телефона: тел. №.
1.3. Характеристика Объекта на момент его передачи Нанимателю указывается в Приложении №1 к Договору – Передаточном акте, являющемся неотъемлемой частью настоящего Договора.
1.4. Объект принадлежит гр. гр. (Ф.И.О.):  на праве  на основании .
1.5. Наймодатель передает Объект с имуществом, указанным в Приложении №1 к настоящему Договору.
1.6. Срок найма Объекта устанавливается с «»2019 г. по «»2019 г.
1.7. Наниматель осмотрел «Объект» до заключения настоящего Договора и не имеет претензий к его месторасположению, техническим характеристикам и состоянию.

2. ОБЯЗАННОСТИ И ПРАВА НАЙМОДАТЕЛЯ
2.1. Наймодатель обязуется:
2.1.1. Передать Нанимателю по передаточному акту Объект, пригодный для проживания, отвечающий необходимым санитарным и техническим требованиям, обычно предъявляемым к жилым помещениям.
2.1.2. При выезде Нанимателя из Объекта, возвратить ему страховой депозит (п.6.1 настоящего Договора) после предъявления Нанимателем Наймодателю оплаченных счетов, квитанций, согласно п.4.5 Договора и подтверждения сохранности переданного в наем имущества, за вычетом соответствующих задолженностей Нанимателя по платежам и/или возмещению имущественного вреда.
2.1.3. Письменно предупредить Нанимателя не позднее, чем за  дней до истечения срока действия настоящего Договора о своем намерении перезаключить Договор на новых условиях или об отказе от заключения нового договора, а также о готовящемся отчуждении Объекта (мене, продаже, дарении и т.д.) за три месяца до отчуждения.
2.1.4. Нести ответственность за недостатки сданного в наем Объекта и находящегося в нем имущества, препятствующие пользованию им, даже если во время заключения Договора Наймодатель не знал об этих недостатках.
2.1.5. Устранять последствия аварий и повреждений, произошедших не по вине Нанимателя и/или проживающих с ним лиц, своими силами.
2.1.6. Предоставить Нанимателю возможность проживать в Объекте в течение  календарных дней со дня получения Нанимателем от Наймодателя извещения о досрочном прекращении настоящего Договора. Извещение должно быть оформлено письменно.
2.2. Наймодатель вправе один раз в месяц осуществлять проверку состояния Объекта и находящегося в нем имущества в предварительно согласованное с Нанимателем время.
2.3. Наймодатель гарантирует, что на момент подписания настоящего Договора: распоряжается Объектом на законном основании – документа о праве, указанного в п.1.4 настоящего Договора. Объект не сдан в наем, не отчужден, не находится под залогом, арестом, не является предметом какого-либо спора; получено необходимое в соответствии с законодательством согласие всех собственников и/или совершеннолетних пользователей Объекта на заключение настоящего Договора.

3. ОБЯЗАННОСТИ И ПРАВА НАНИМАТЕЛЯ
3.1. Наниматель обязан:
3.1.1. Использовать Объект только для личного проживания и проживания лиц, указанных в п.1.1 Договора.
3.1.2. Своевременно вносить плату за пользование Объектом (плату за наем), в согласованном с Наймодателем порядке, а также платежи, согласно п.4.5 настоящего Договора и предоставлять по требованию Наймодателя оплаченные счета, квитанции по указанным платежам.
3.1.3. Содержать Объект в чистоте и порядке, обеспечивать сохранность Объекта и поддерживать его в надлежащем состоянии.
3.1.4. Бережно относиться к имуществу Наймодателя, находящемуся в Объекте.
3.1.5. Устранять последствия аварий, произошедших в Объекте по вине Нанимателя и/или проживающих с ним лиц.
3.1.6. Не нарушать права и интересы владельцев прилегающих помещений при пользовании Объектом.
3.1.7. Беспрепятственно допускать Наймодателя в Объект в соответствии с п.2.2 настоящего Договора.
3.1.8. Возвратить Наймодателю Объект, находящееся в нем имущество, ключи от Объекта в том же состоянии, в котором они были переданы Нанимателю, с учетом их естественного физического износа, по истечении срока найма, установленного настоящим Договором.
3.1.9. В случае обнаружения хищения, нанесения ущерба имуществу Наймодателя в результате пожара, залива, противоправных действий третьих лиц и т.д., незамедлительно известить об этом Наймодателя, а при его отсутствии заявить об этом в соответствующие компетентные органы.
3.1.10. Передавать Наймодателю все документы и почтовые отправления, а также любую касающуюся его информацию.
3.2. Наниматель не вправе без письменного предварительного согласования с Наймодателем:
3.2.1. Устанавливать какое-либо оборудование в Объекте (укрепление дверей, установка сигнализации, охранных систем и т.д.).
3.2.2. Передавать Объект третьим лицам, а также сдавать Объект в поднаем.
3.2.3. Осуществлять переустройство и реконструкцию Объекта.
3.2.4. Вселять в Объект иных лиц, не указанных в п.1.1 настоящего Договора.

4. ПЛАТЕЖИ И ПОРЯДОК РАСЧЕТОВ
4.1. Плата за наем Объекта в месяц составляет  рублей.
4.2. Плата за наем Объекта производится:  не позднее  числа текущего месяца за  вперед.
4.3. Установленная плата за наем Объекта не подлежит изменению в течение всего срока найма, если иное не будет предусмотрено дополнительным соглашением Сторон.
4.4. Оплату квартплаты, абонентской платы за телефон и коммунальных услуг, за исключением указанных в п.4.5 Договора, осуществляет Наймодатель.
4.5. Оплату междугородних и международных телефонных переговоров, иных платных услуг телефонной связи, в том числе интернета, а также потребляемой электроэнергии осуществляет Наниматель, согласно тарифам соответствующих организаций.
4.6. При наличии на момент выезда Нанимателя из Объекта любых задолженностей и/или неоплаченных счетов, обязанность погашения оплаты которых, в соответствии с Договором возложена на Нанимателя, соответствующие денежные суммы подлежат удержанию Наймодателем из суммы страхового депозита (п.6.1 настоящего Договора).

5. ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН И ПОРЯДОК ДОСРОЧНОГО ПРЕКРАЩЕНИЯ ДОГОВОРА
5.1. Досрочное прекращение Договора возможно вследствие его досрочного расторжения или вследствие одностороннего отказа любой из Сторон от его исполнения по основаниям, указанным в настоящем Договоре.
5.2. Односторонний отказ от исполнения Договора до истечения срока, указанного в п.1.6 Договора, может быть произведен любой Стороной при систематическом нарушении другой Стороной условий настоящего Договора.
5.3. Расторжение настоящего Договора в порядке одностороннего отказа, производится посредством направления одной из Сторон Договора другой Стороне, соответствующего письменного уведомления с указанием причины отказа, не позднее, чем за  календарных дней до даты расторжения Договора.
5.3.1. В случае одностороннего отказа от исполнения Договора по инициативе Нанимателя, при соблюдении Наймодателем условий настоящего Договора, возврат Нанимателю части денег, пропорциональной неиспользованному сроку найма может быть произведен Наймодателем только по его добровольному желанию.
5.3.2. В случае одностороннего отказа от исполнения Договора по инициативе Наймодателя, при соблюдении Нанимателем условий настоящего Договора, Наймодатель возвращает Нанимателю уплаченную Нанимателем часть суммы за неиспользованный срок найма и выплачивает неустойку, в размере месячной платы за наем Объекта.
5.4. Наниматель несет полную материальную ответственность за ущерб, причиненный Объекту и/или имуществу Наймодателя, за вред, причиненный владельцам прилегающих помещении, независимо от того является ли этот ущерб результатом умышленных действий или результатом неосторожности Наниматели и или лиц, с ним проживающих.
5.5. При просрочке платежей по настоящему Договору Наниматель уплачивает Наймодателю неустойку в размере % от суммы задолженности за каждый день просрочки.
5.6. Прекращение либо расторжение настоящего Договора не освобождает Нанимателя от исполнения обязательства согласно п.5.5 настоящего Договора.
5.7. Если в ходе исполнения настоящего Договора будет выявлен факт нарушения Наймодателем п.2.3 Договора, а именно факт сообщения им недостоверных сведений, препятствующих либо делающих невозможным использование Объекта, Наймодатель обязан уплатить Нанимателю штраф в размере, месячной ставки арендной платы Объекта.
5.8. При обнаружении Нанимателем в процессе исполнения настоящего Договора задолженности Наймодателя по платежам за Объект, которая затрудняет или делает невозможным нормальное использование Объекта для проживания (отключение электроэнергии, газа и т.д.), Наниматель вправе, самостоятельно погасить выявленную задолженность за счет причитающейся Наймодателю суммы платы за наем Объекта.
5.9. Стороны освобождаются от ответственности за невыполнение своих обязательств по настоящему Договору, если причиной этому явились события непреодолимой силы и/или факторы, не поддающиеся их контролю и находящиеся вне власти Сторон, как-то: стихийные бедствия, вооруженные конфликты, нормативные акты органов государственной власти и государственного управления, существенно затрудняющие или делающие невозможнымисполнение принятых по Договору обязательств.

6. ОСОБЫЕ УСЛОВИЯ
6.1. По требованию Наймодателя Наниматель обязуется передать ему страховой депозит в обеспечение оплаты междугородних, международных телефонных переговоров, других платных услуг связи, в том числе интернета, оказанных на телефонный номер Наймодателя, иных платных услуг, по обслуживанию Объекта, обязанность оплаты которых лежит на Нанимателе, а также в обеспечение сохранности переданного Нанимателю имущества, имущества владельцев прилегающих помещений. Страховой депозит составляет сумму  рублей.
6.2. В целях получения правовых гарантий по настоящему Договору Наниматель лично удостоверяется в подлинности представленных Наймодателем документов о праве на Объект и проверяет их содержание до подписания настоящего Договора.
6.3. Перечисленные в п.1.1 настоящего Договора лица, проживающие совместно с Нанимателем, несут все обязанности по настоящему Договору наравне с Нанимателем.
6.4. Неотделимые улучшения, произведенные в Объекте Нанимателем без письменного согласования с Наймодателем, переходят к Наймодателю без возмещения их стоимости.

7. ЗАКЛЮЧИТЕЛЬНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ
7.1. Стороны ознакомлены с текстом настоящего Договора и полностью с ним согласны.
7.2. Настоящий Договор вступает в силу с момента его подписания обеими Сторонами.
7.3. Все изменения и дополнения к настоящему Договору, действительны при условии их составления в письменной форме и подписания обеими Сторонами.
7.4. При возникновении споров, Стороны будут стремиться урегулировать их путем переговоров, а при не достижении согласия – в судебном порядке.
7.5. По вопросам, не предусмотренным настоящим Договором, Стороны руководствуются законодательством Российской Федерации.
7.6. Настоящий Договор составлен в двух экземплярах, имеющих равную юридическую силу, по одному для каждой Стороны.

8. РЕКВИЗИТЫ СТОРОН
НанимательРегистрация:Почтовый адрес:Паспорт серия:Номер:Выдан:Кем:Телефон:
НаймодательРегистрация:Почтовый адрес:Паспорт серия:Номер:Выдан:Кем:Телефон:

9. ПОДПИСИ СТОРОН

Наниматель _________________
>Наймодатель _________________

Сопровождение заключения договора аренды объекта недвижимости

Арендные отношения имеют длительный характер. Поэтому очень важно, чтобы они были заключены на выгодных условиях, а также были оформлены надлежащим образом посредством договора, соответствующего действующему законодательству и защищающего интересы нашего клиента.

Мы имеет большой опыт в данной области и знаем все подводные камни в арендных отношениях. Мы также можем провести анализ предлагаемого договора аренды на предмет рисков для нашего клиента.

Прежде всего мы обращаем внимание на права и обязанности сторон, на возможность одностороннего расторжения договора. Смотрим ответственность сторон при прекращении договора.

Важным является вопрос по гарантийному платежу, депозиту. Когда и в какой момент он возвращается. Зачастую именно по обеспечительному платежу возникают споры между арендатором и арендодателем.

Для арендодателя выгоднее, чтобы обеспечительный платеж возвращался после окончания действия договора аренды, а также после того, как арендодатель – собственник объекта недвижимости убедится, что объект недвижимости возвращен в надлежащем состоянии с учетом нормального износа.

Согласно ст. 622 Гражданского кодекса РФ «При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.».

Для арендатора, наоборот, выгоднее, чтобы обеспечительный платеж возвращался не после окончания аренды, а засчитывался в последний месяц аренды. В этом случае у арендодателя – собственника объекта недвижимости не будет возможности необоснованно удерживать этот гарантийный платеж под надуманным предлогом.

Также для собственника важно, чтобы ответственность за пожарную безопасность нес арендатор. Для этого в договоре аренды должны быть прописаны соответствующие условия, возлагающие обязанность по соблюдению ном пожарной безопасности на арендатора.

В нашей практике был такой случай, когда собственник избежал административной ответственности благодаря правильной формулировке в договоре аренды об ответственном за пожарную безопасность.

В случае если объект недвижимости сдается вместе с дорогостоящей отделкой или с мебелью, в договор аренды мы рекомендуем включать подробное

описание всей дорогостоящей мебели и отделки, вплоть до включения фотографий, которые могут послужить доказательством в суде при рассмотрении иска о возмещении ущерба.

Срок действия договора аренды

Согласно ст. 610 Гражданского кодекса договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Срок действия договора аренды является существенным условием. При аренде объекта недвижимости на срок более года такой договор подлежит обязательной государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. При отсутствии такой регистрации договор аренды считается незаключенным.

При заключении договора аренды недвижимого имущества на срок менее года государственная регистрация не требуется и такой договор считается заключенным с момента его подписания. Перезаключение на тот же срок или автоматическая пролонгация также не приводят к обязанности проведения государственной регистрации.

В соответствии с п. 2 ст. 610 Гражданского кодекса РФ если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон договора аренды нежилого помещения вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за три месяца.

Услуги по сопровождению аренды и их стоимость.

1. Сопровождение договора аренды “под ключ” – 30000 рублей.

В данную услугу входит полное сопровождение договора аренды. Участие в переговорах с контрагентами, составление, разработка договора, подача документов на государственную регистрацию.

2. Анализ договора аренды на предмет рисков для клиента – 10000 рублей.

В данную услугу входит проверка договора аренды, внесение в него правок и корректив, дистанционное участие в переговорах с контрагентами и составление протокола разногласий.

3. Подача документов на государственную регистрацию – 10000 рублей.

В данную услугу входит формирование пакета документов для государственной регистрации договора аренды, подача документов в регистрирующий орган, получение документов с государственной регистрации.

4. Предоставление формы договора аренды под конкретные цели – 5000 рублей.

В данную услугу входит определение потребностей клиента и предоставление ему под эти цели и потребности формы договора аренды.

ООО “АСТРУМ”

ОГРН 1147746353336
ИНН 7734721721

Контакты
телефон +7(495)118-32-32
e-mail: info@yurist-kvartira.ru

 instagram.com/grachev_partners/
 vk.com/grachevpartners
 facebook.com/grachevpartners/

Юридическая компания “Грачев и партнеры”. Все права защищены. Сайт создан компанией Anylex

Поиск по сайту

Остались вопросы?

Звоните:
  • +7(495)118-32-32