Коронавирус и расторжение договора аренды по форс-мажору

В мире бушует короновирус, в Москве введен запрет на проведение мероприятий. Договоры аренды, услуг, подряда — не могут быть выполнены, предоплаты подвисли, а договоры должны расторгаться по основанию форс-мажора? Как себя обезопасить — в этой статье.

В кризисных реалиях важно принимать быстро правильные решения. Для предприятия такой сферой, где необходимы адекватные ситуации решения является аренда объектов недвижимости.

Промедление грозит собственнику бизнеса потерями и банкротством предприятия

Что делаем:

1. Поднимаем договор аренды. Это именно тот случай, время пришло, пора прочитать условия договора, который заключали.
2. Находим раздел, посвященный расторжению договора. Смотрим на что имеет право арендатор.

Стандартные условия расторжения договора аренды 

А) расторгнуть договор, уведомив арендодателя за 1, 2 или 3 месяца. Помечаем для себя эти условия. Если срок уведомления 2 месяца и более – этим путем идти лучше не стоит, а лучше поискать другие лазейки в договоре.

Б) договор не подлежит расторжению до окончания срока действия. Условие, конечно, жесткое. Но это обязательства, которые Вы на себя взяли.

В) расторжение возможно при нарушении арендодателем обязательств. И воспользоваться этим условием затруднительно, потому что нарушения арендодателя придется доказать.

Отметим, что из вышеперечисленных оснований расторжения только план А со сроком 1 месяц позволит избежать потерь для арендодателя.

3. До принятия решения о расторжении договора изучите графу «Ответственность» в договоре аренды. Там могут быть штрафные санкции за одностороннее расторжение договора, такие как утрата депозита по договору аренды, например.

4. Если ни одно из вышеперечисленных условий не подходит для расторжения идем дальше. Изучаем положения о форс-мажоре. Раньше никому не нужная оговорка теперь приобрела чрезвычайную актуальность. Изучаем внимательно, что написано про форс-мажор.

Условия расторжения договора по форс-мажору из-за короновируса

Например, типовые условия:

8.1 Стороны освобождаются от ответственности за частичное или полное неисполнение настоящего Договора, которое явилось следствием обстоятельств непреодолимой силы, таких, как стихийные бедствия, войны, вооруженные конфликты, массовые гражданские беспорядки, эпидемии и т.д., в том числе решений органов государственной власти, при условии, что данные обстоятельства непосредственно повлияли на выполнение условий настоящего Договора.

8.2. Сторона, которая не в состоянии выполнить свои договорные обязательства в связи с наступлением обстоятельств непреодолимой силы, незамедлительно уведомляет другую Сторону об этом, но не позднее 10 (Десяти) календарных дней с даты начала их действия. Факты, изложенные в уведомлении, должны быть документально подтверждены компетентными органами.

8.3. Если обстоятельства, указанные в пункте 8.1. настоящего Договора, продолжаются более 3 (Трех) месяцев, каждая Сторона имеет право на расторжение настоящего Договора. В этом случае ни одна из Сторон не имеет права требовать от другой Стороны возмещения своих убытков, возникших после наступления обстоятельств непреодолимой силы.

В этих нормах договора обращаем внимание на положения по возникновению эпидемии и принятие решений органами государственной власти.

11 марта 2020 г. Всемирная организация здравоохранения объявила пандемию

Пандемия – это необычайно сильная эпидемия. Данное обстоятельство является юридическим фактом, который должен принять суд.

На основе данного решения органы власти Российской Федерации предприняли ряд мер ограничительного характера.

Указ мэра Москвы от 16 марта 2020 года № 21-УМ «О внесении изменения в указ Мэра Москвы от 5 марта 2020 г. № 12-УМ»

«До 10 апреля запрещается проведение любых досуговых мероприятий с участием граждан в сфере культуры, физической культуры и спорта, выставочной, развлекательной и просветительской деятельности на открытом воздухе с любой численностью участников, а в зданиях, строениях, сооружениях (помещениях в них) — с числом участников более 50 человек»

Это основание является форс-мажором в правоотношениях, которые охватывают соответствующие сферы деятельности человека.

Что делаем, если этот «черный лебедь» прилетел

1. Пишем письмо арендодателю с пояснениями и ссылкой на указ Мэра Москвы. Отдельно следует отметить, как именно указ повлиял на исполнение обязательств по договору аренды.

2. Вступаем в переговоры с арендодателем относительно прекращения арендных выплат либо уменьшения, паузы, до снятия ограничений.

3. После переговоров принимаем решение, платить по договору аренды дальше либо воспользоваться положениями договора о форс-мажоре.

Уведомление контрагента об обстоятельствах непреодолимой силы

После введения режима повышенной готовности для борьбы и предотвращения распространения новой коронавирусной инфекции разгораются споры по поводу того, можно ли отнести эти обстоятельства к форс-мажору.

Давайте разберемся в этом вопросе на примере арендных отношений.

В стандартном договоре аренды мы увидим вот такие условия по форс-мажору.

Обращаемся к положениям гражданского кодекса

Согласно ст. 401 Гражданского кодекса РФ если иное не предусмотрено законом или договором, лицо, не исполнившее или ненадлежащим образом исполнившее обязательство при осуществлении предпринимательской деятельности, несет ответственность, если не докажет, что надлежащее исполнение оказалось невозможным вследствие непреодолимой силы, то есть чрезвычайных и непредотвратимых при данных условиях обстоятельств. К таким обстоятельствам не относятся, в частности, нарушение обязанностей со стороны контрагентов должника, отсутствие на рынке нужных для исполнения товаров, отсутствие у должника необходимых денежных средств.

Закон говорит об обстоятельствах непреодолимой силы как основании для освобождения от ответственности за неисполнение обязательств. При этом, лицо, осуществляющее предпринимательскую деятельность, должно доказывать:

1. Наличие обстоятельств непреодолимой силы;

2. Причинно-следственную связь между обстоятельствами непреодолимой силы и невозможностью исполнения обязательства.

Даже без статей о форс-мажоре в договоре положения законодательства о непреодолимой силе будут действовать.

На наш взгляд, безусловным доказательством наличия обстоятельств непреодолимой силы является принятие нормативных актов субъектами Российской Федерации.

Не нужно забывать, что исполнительная власть субъектов федерации в соответствии с конституцией является такими же органами государственной власти. И их нормативные акты, распоряжения обязательны для исполнения в рамках компетенции субъекта федерации.

В соответствии с Указов Мэра Москвы от 29 марта 2020 г. №34-УМ «О внесении изменений в Указ Мэра Москвы от 05 марта 2020 г. №12-УМ» граждан обязали не покидать места проживания (пребывания), за исключением случаев обращения за экстренной (неотложной) медицинской помощью и случаев иной прямой угрозы жизни и здоровью, случаев следования к месту (от места) осуществления деятельности (в том числе работы), которая не приостановлена в соответствии с настоящим указом, осуществления деятельности, связанной с передвижением по территории города Москвы, в случае если такое передвижение непосредственно связано с осуществлением деятельности, которая не приостановлена в соответствии с настоящим указом (в том числе оказанием транспортных услуг и услуг доставки), а также следования к ближайшему месту приобретения товаров, работ, услуг, реализация которых не ограничена в соответствии с настоящим указом, выгула домашних животных на расстоянии, не превышающем 100 метров от места проживания (пребывания), выноса отходов до ближайшего места накопления отходов.

Согласно п. 17.1. Указа распространение новой коронавирусной инфекции (2019-nCoV) является в сложившихся условиях чрезвычайным и непредотвратимым обстоятельством, повлекшим введение режима повышенной готовности в соответствии с Федеральным законом от 21 декабря 1994 г. N 68-ФЗ «О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера», который является обстоятельством непреодолимой силы.

Постановлением губернатора Московской области от 31 марта 2020 года № 163-ПГ «О внесении изменений в постановление Губернатора Московской области от 12.03.2020 № 108-ПГ «О введении в Московской области режима повышенной готовности для органов управления и сил Московской областной системы предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций и некоторых мерах по предотвращению распространения новой коронавирусной инфекции (COVID-2019) на территории Московской области» были внесены следующие обязательства для граждан:

Обязать граждан не покидать места проживания (пребывания), за исключением случаев обращения за экстренной (неотложной) медицинской помощью и иной прямой угрозы жизни и здоровью, случаев следования к месту (от места) осуществления деятельности (в том числе работы), которая не приостановлена в соответствии с настоящим постановлением, осуществления деятельности, связанной с передвижением по территории Московской области, в случае если такое передвижение непосредственно связано с осуществлением деятельности, которая не приостановлена в соответствии с настоящим постановлением (в том числе оказанием транспортных услуг и услуг доставки), а также следования к ближайшему месту приобретения товаров, работ, услуг, реализация которых не ограничена в соответствии с настоящим постановлением, выгула домашних животных на расстоянии, не превышающем 100 метров от места проживания (пребывания).

Указанным Постановлением Губернатора Московской области (п. 24) устанавливается, что распространение новой коронавирусной инфекции (COVID-2019) является в сложившихся условиях чрезвычайным и непредотвратимым обстоятельством, повлекшим введение режима повышенной готовности в соответствии с Федеральным законом от 21.12.1994 № 68-ФЗ «О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера», который является обстоятельством непреодолимой силы.

Поэтому обязанность граждан оставаться дома сама по себе не дает возможности организациям пользоваться арендованными помещениями. И органы власти субъектов федерации прямо говорят, что это обстоятельства непреодолимой силы. Вследствие этого, арендаторы могут вступать в переговоры с собственниками помещений и ссылаться на форс-мажор в правоотношениях.

Ниже представлен проект уведомления арендодателю в связи с распространением новой коронавирусной инфекции.