Арендуемое имущество должно быть возвращено арендатором арендодателю после прекращения арендных отношений. Обязанность есть и у арендатора, и у арендодателя. Арендатор не может бездействовать в данном вопросе. Арендодатель, в свою очередь, должен принять передаваемое помещения, даже если есть претензии к состоянию помещения.
Разберемся подробнее в данном вопросе.
В аренде находится обычно дорогой объект имущества. В связи с этим, стороны должны действовать разумно и добросовестно, предпринимая все необходимые действия для предотвращения убытков для себя и противоположной стороны.
Сторонам необходимо согласовать дату встречи на объекте для соблюдения всех формальностей, фиксации договоренностей и состояния помещения на момент передачи.
Ситуация 1.
Арендатор отказывается освобождать помещения либо в помещении остаются вещи, имущество арендатора.
После прекращения аренды арендатор сдает помещение арендодателю без каких-либо вещей и в том состоянии, которое было на момент заключения договора аренды, с учетом нормального износа (ст. 622 Гражданского кодекса РФ).
При наличии в помещении перепланировок арендатор должен привести помещение в первоначальное состояние, кроме случая, когда перепланировки производились по согласованию с арендодателем.
Если помещение арендатором не освобождается, арендодатель может защитить свое право в суде и обратиться с иском о понуждении арендатора к подписанию акта возврата помещения. При этом, арендатор будет платить арендную плату за весь период просрочки возврата помещения.
В случае, когда в помещении остаются вещи, имущество арендатора либо состояние помещения не соответствует условиям договора, арендодатель имеет право возместить за счет арендатора все возникшие убытки (ремонт, уборка, удаление перепланировки, снятие временных конструкций, ремонт сантехнического оборудования, замена системы вентиляции, прочистка канализации, размораживание помещения, нарушена система отопления).
Норма закона о возврате арендатором помещения после окончания арендных отношений является императивной, и арендатор не может ссылаться на уважительные причины или неисполнение арендодателем каких-либо обязательств. В суде выстроить позицию по защите арендатора в этом случае не получится
В свою очередь, рекомендуем арендодателю не удерживать имущество арендатора как гарантию исполнения им обязательств. Это может привести к спору и неблагоприятным последствиям, а именно выводу суда о незаконном захвате имущества арендатора.
Несмотря на существующую позицию суда, изложенную в пункте 14 информационного письма от 11.01.2002 N 66 Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», в соответствии с правом на удержание вещи должника возникает у кредитора лишь в том случае, когда спорная вещь оказалась в его владении на законном основании. Возможность удержания не может быть следствием захвата вещи должника помимо его воли. И мы не рекомендуем пользоваться таким способом защиты, так как это может привести к дополнительным спорам.
Ситуация 2.
Арендатор уклоняется от подписания акта возврата помещения в редакции арендодателя. Арендатор утверждает, что арендные отношения закончились раньше.
Очень распространенная ситуация с разногласиями по дате прекращения арендных отношений.
Арендатор хочет закончить отношения пораньше, чтобы сократить свои расходы. У арендодателя другое мнение на этот счет.
В связи с этим, сторонами должны быть соблюдены условия договора об уведомлениях. Также в договоре содержатся условия о досрочном расторжении договора с уведомлением за определенный срок – 1,2,3 месяца. При этом, моментом уведомления будет считаться тот момент, который указан в договоре. Скорее всего, это получение уведомления стороной. Но может быть и доставка письма в почтовое отделение получателя. Вопрос нетривиальный. Письмо может храниться в почтовом отделении до одного месяца. И адресат может получить его в последний день срока. Все это время арендодатель считается неуведомленным, пока не доказано иное. Однако, если письмо ушло обратно отправителю и адресат его не получил, суд будет считать моментом уведомления именно момент поступления письма в почтовое отделение. И бремя и последствия неполучения такого уведомления лягут на адресата.
В споре о дате возврата помещения арендатору следует не допустить ошибку вот в чем.
Даже если он не согласен с датой, так как арендодатель предлагает более позднюю дату, арендатору следует вернуть помещение арендодателю даже и в ту дату, с которой он не согласен. Прекращение договора аренды само по себе не влечет прекращения обязательства по внесению арендной платы, оно будет прекращено надлежащим исполнением арендатором обязательства по возврату имущества арендодателю.
Таким образом, до возвращения арендованного имущества ответчик обязан уплачивать истцу денежные средства за пользование имуществом в сумме, согласованной сторонами в договоре.
Поэтому помещение следует все-таки вернуть. И уже потом в суде доказывать, что арендодатель злоупотребил своим правом и предложил арендатору дату, которая не соответствовала условиям договора, то есть сделал это в свою пользу.
Ситуация 3.
Арендодатель не явился на приглашение арендатора принять помещение.
Это распространенная ситуация, которая имеет обычно две причины. Первая – в дате возврата ошибся арендатор. Вторая – в дате возврата ошибся арендодатель.
Выводы судебной практики таковы:
Арендная плата не взимается за период просрочки возврата имущества, связанной с уклонением арендодателя от его приемки после прекращения договора.
В дальнейшем суд исходя из имеющихся в деле доказательств установит правильную дату возврата помещения. И до этой даты будут взысканы арендные платежи с арендатора.
Ситуация 4.
Арендатор возвращает «убитое» помещение. Арендодателя не устраивает состояние помещения.
Состояние помещения фиксируется в акте возврата помещения. По общему правилу Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан вернуть помещение в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа.
Все недостатки помещения должны быть зафиксированы. Возможно составление дефектной ведомости либо заключение эксперта. Составление документов, фиксирующих недостатки, ОБЯЗАТЕЛЬНО. В акте возврата недостатки фиксируются. В противном случае, арендодатель лишается права требовать в суде возмещения убытков.
При этом, отправной точкой будет состояние помещения на момент начала аренды и акт приема-передачи помещения в аренду арендатору. Претензии арендодателя возможны лишь в случае если возвращаемое помещение не соответствует тому, что было и акту, подписанному в начале аренды.
Дефекты могут быть, например, в отделке. Они доказываются сложнее. Должен быть первоначальный акт, в котором это зафиксировано.
Если же в помещении вырваны отопительные приборы или нарушена электропроводка, в этом случае основываться можно на простом акте, где было указано, что помещение находилось в удовлетворительном для использования состоянии.
Наличие недостатков помещения, неоговоренных договором, не может быть основанием для арендодателя не принять помещение у арендатора. Существуют другие способы защиты:
- Арендодатель вправе взыскать с арендатора убытки в судебном порядке (статьи 15 и 393 Гражданского кодекса РФ);
- Арендодатель вправе обязать арендатора произвести ремонт в помещении, понудить его через суд.
Суд может обязать ответчика восстановить систему отопления в арендуемых помещениях, поскольку арендатором не исполнены обязательства по возврату арендуемого недвижимого имущества в надлежащем состоянии с учетом нормального износа.
