Николай Грачёв, к.ю.н.
Данная статья написана под трендов увеличения числа вопросов клиентов по поводу выбора формы управления многоквартирным домом — ТСН или УК.
Мы стараемся ответить на большинство типичных вопросов, связанных с их различиями.
Естественно, информация в данной статье не является исчерпывающей и окончательное решение необходимо принимать после анализа большого числа факторов.
С уважением, Николай Грачёв, кандидат юридических наук.
Товариществом собственников недвижимости признается добровольное объединение собственников недвижимого имущества (помещений в здании, в том числе в многоквартирном доме, или в нескольких зданиях, жилых домов, дачных домов, садоводческих, огороднических или дачных земельных участков и т.п.), созданное ими для совместного владения, пользования и в установленных законом пределах распоряжения имуществом (вещами), в силу закона находящимся в их общей собственности или в общем пользовании, а также для достижения иных целей, предусмотренных законами. (ст. 123.12 ГК РФ).
Согласно ст. 161 ГК РФ управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме, или в случаях, предусмотренных статьей 157.2 настоящего Кодекса, постоянную готовность инженерных коммуникаций и другого оборудования, входящих в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, к предоставлению коммунальных услуг (далее — обеспечение готовности инженерных систем). Правительство Российской Федерации устанавливает стандарты и правила деятельности по управлению многоквартирными домами.
Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом:
- непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме, количество квартир в котором составляет не более чем тридцать;
- управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;
- управление управляющей организацией.
Таким образом, понятия ТСН и Управляющая компания не являются тождественными, допускается, что эти структуры могут существовать одновременно. При этом само по себе наличие ТСН не предполагает, что именно оно осуществляет управление многоквартирным домом. Решение об этом принимается на общем собрании собственников помещений. Для перехода полномочий на управление необходимо наличие двух условий: создание ТСН и изменение способа управления домом на общем собрании собственников.
Взносы на капитальный ремонт оплачиваются на счет регионального оператора или на специальный счет в зависимости от способа формирования фонда, который выбрали собственники (а не управляющей компании). Создание ТСН само по себе не может повлечь ни изменение порядка уплаты этих взносов, ни обнулению счетов за капитальный ремонт.
ТСН — это некоммерческая организация, которая обладает специальной правоспособностью (п. 1 ст. 49 ГК РФ), в связи с чем вправе осуществлять лишь те виды деятельности, которые прямо закреплены в ее уставе.
ТСН — это корпоративная организация, учредители (участники) которой обладают правом участия (членства) в ней, формируют ее высший орган и приобретают корпоративные (членские) права и обязанности в отношении созданного ими юридического лица (п. п. 1, 2 ст. 65.1 ГК РФ).
ТСН, как и ТСЖ, осуществляет различные виды хозяйственной деятельности: обслуживание, эксплуатацию и ремонт недвижимого имущества, строительство дополнительных помещений и объектов общего имуществ, сдачу в аренду, внаем части общего имущества в многоквартирном доме (ч. ч. 1 — 2 ст. 152 ЖК РФ).
Как и любая другая некоммерческая организация, ТСН вправе заниматься предпринимательской деятельностью, но при этом такая деятельность должна служить целям, ради которых создано товарищество, а полученные доходы не должны присваиваться и распределяться между его участниками. Здесь следует четко различать доходы от имущества товарищества и доходы от недвижимого имущества, находящегося в общей долевой собственности членов ТСН как собственников помещений в многоквартирном доме. Не подлежат разделу только доходы, полученные от использования имущества самого товарищества. Если же доходы были получены от использования общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, то эти доходы могут быть распределены собственниками (ст. ст. 218, 123.13 ГК РФ).
Обязательный платеж может быть введен в ТСН. Для этого необходимо, чтобы общее собрание членов ТСН приняло соответствующее решение.
В соответствии со статьей 123.12. Гражданского кодекса РФ товарищество собственников недвижимости не отвечает по обязательствам своих членов. Члены товарищества собственников недвижимости не отвечают по его обязательствам.
Товарищество собственников недвижимости создается для улучшения жизни собственников многоквартирного дома. Эта некоммерческая корпорация удовлетворяет потребности собственников в эксплуатации и управлении, владении, пользовании и распоряжении имуществом многоквартирного дома. ТСН является той формой управления, которая позволяет эффективно управлять общим имуществом на благо всех собственников. Вопросы по ремонту крыши будут решаться в ТСН на общем собрании участников согласно принятому в корпорации уставу.
