Арендатор и арендодатель этой весной столкнулись с небывалой до этого проблемой. Как решить вопрос с экономикой простоя помещений, которые закрыты в связи с указами президента и режимом повышенной готовности. Ранее мы писали об основаниях расторжения или приостановления договора аренды в условиях режима повышенной готовности.
Государственное недвижимое имущество
В отношении федерального, регионального и муниципального имущества механизм регламентирован правительственным распоряжением.
Так, согласно Распоряжению Правительства Российской Федерации от 19 марта 2020 г. N 670-р в течение 7 рабочих дней со дня обращения арендаторов — субъектов малого и среднего предпринимательства:
а) отсрочка платежей для всех МСП до 31 декабря 2021 года;
б) освобождение от арендных платежей для МСП из наиболее пострадавших отраслей за период – апрель – июнь 2020 года.
С государственным сегментов арендных отношений все более-менее понятно.
Коммерческая недвижимость в период карантина из-за коронавируса
Сложнее решать вопросы при аренде частных форм собственности.
Формулировки и нормы, принятые правительством, расплывчаты и не содержат четкой диспозиции.
Есть два нормативных акта, регулирующих данный вопрос:
Федеральный закон от 01.04.2020 N 98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций», и Постановление Правительства РФ от 03.04.2020 N 439 «Об установлении требований к условиям и срокам отсрочки уплаты арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества»
И это тот случай, когда постановление правительства де факто важнее самого закона, дающего лишь общий посыл.
Что нам дает постановление правительства для разрешения конфликтных ситуаций. Сразу надо сказать, что постановление правительства несмотря на казалось бы общий посыл касается только арендных отношений в наиболее пострадавших отраслях экономики, перечень которых утвержден постановлением Правительства РФ от 03 апреля 2020 года № 434
Перечень отраслей Российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции
| Сфера деятельности, наименование вида экономической деятельности | Код ОКВЭД 2 |
| 1. Авиаперевозки, аэропортовая деятельность, автоперевозки | |
| Деятельность прочего сухопутного пассажирского транспорта | 49.3 |
| Деятельность автомобильного грузового транспорта и услуги по перевозкам | 49.4 |
| Деятельность пассажирского воздушного транспорта | 51.1 |
| Деятельность грузового воздушного транспорта | 51.21 |
| Деятельность автовокзалов и автостанций | 52.21.21 |
| Деятельность вспомогательная, связанная с воздушным транспортом | 52.23.1 |
| 2. Культура, организация досуга и развлечений | |
| Деятельность творческая, деятельность в области искусства и организации развлечений | 90 |
| 3. Физкультурно-оздоровительная деятельность и спорт | |
| Деятельность в области спорта, отдыха и развлечений | 93 |
| Деятельность физкультурно-оздоровительная | 96.04 |
| Деятельность санаторно-курортных организаций | 86.90.4 |
| 4. Деятельность туристических агентств и прочих организаций, предоставляющих услуги в сфере туризма | |
| Деятельность туристических агентств и прочих организаций, предоставляющих услуги в сфере туризма | 79 |
| 5. Гостиничный бизнес | |
| Деятельность по предоставлению мест для временного проживания | 55 |
| 6. Общественное питание | |
| Деятельность по предоставлению продуктов питания и напитков | 56 |
| 7. Деятельность организаций дополнительного образования, негосударственных образовательных учреждений | |
| Образование дополнительное детей и взрослых | 85.41 |
| Предоставление услуг по дневному уходу за детьми | 88.91 |
| 8. Деятельность по организации конференций и выставок | |
| Деятельность по организации конференций и выставок | 82.3 |
| 9. Деятельность по предоставлению бытовых услуг населению (ремонт, стирка, химчистка, услуги парикмахерских и салонов красоты) | |
| Ремонт компьютеров, предметов личного потребления и хозяйственно-бытового назначения | 95 |
| Стирка и химическая чистка текстильных и меховых изделий | 96.01 |
| Предоставление услуг парикмахерскими и салонами красоты | 96.02 |
И арендодателям в этих сферах рекомендовано предусмотреть уменьшение размера арендной платы с учетом фактического неосуществления арендатором недвижимого имущества деятельности, а также с учетом нерабочих дней, установленных указами Президента Российской Федерации.
За это правительство даст арендодателям бонусы — собственникам объектов недвижимости, предоставившим отсрочку уплаты арендной платы, меры поддержки, касающиеся уплаты налога на имущество организаций, имущество физических лиц, земельного налога, арендной платы за землю по данному объекту недвижимости за период, на который предоставлена отсрочка.
Полагаем, что в плане юридической техники были допущены некоторые ошибки, так как бонус по освобождению от налогов касается только отсрочки, так написано в рекомендации. А будет ли этот же бонус при освобождении от арендной платы арендаторов или уменьшении размера арендной платы? То есть правительство сначала предлагает уменьшить аренду собственникам, но о снижении налога на имущество речь идет только при отсрочке аренды.
В связи с этим, полагаем, что на случаи снижения арендной платы такие льготы также распространятся.
Что делать арендаторам?
Вернемся к арендным отношениям. Так что же делать арендаторам, которые не вошли по счастью в перечень наиболее пострадавших отраслей экономики, но, вместе с тем, испытывают существенные проблемы экономического характера.
И вот здесь нам остается руководствоваться уже федеральным законом от 01.04.2020 N 98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций»
Статья 19 говорит о том , что собственник в течение 30 дней со дня обращения арендатора соответствующего объекта недвижимого имущества обязан заключить дополнительное соглашение, предусматривающее отсрочку уплаты арендной платы, предусмотренной в 2020 году.
Здорово… просто прекрасно. Но какую рассрочку, на какой срок. И дальше идет опять отсылка к вышеуказанному постановлению:
«Требования к условиям и срокам такой отсрочки устанавливаются Правительством Российской Федерации». А в этом постановлении все нормы касаются только наиболее пострадавших отраслей экономики.
Далее в этой статье идет очень общая норма (п. 2) о том, что размер арендной платы по договорам аренды может уменьшаться по соглашению сторон. Ну это и так всегда было возможно и понятно для участников гражданского оборота.
И п. 3 указанной статьи дается право арендатору по договорам аренды недвижимого имущества
потребовать уменьшения арендной платы за период 2020 года в связи с невозможностью использования имущества, связанной с принятием органом государственной власти субъекта Российской Федерации решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации.
На какую сумму уменьшения, в каком размере – не ясно. И это нарушение принципа правовой определенности. Как исполнять эту норму права?
Из правовых норм, принятых в связи с новой коронавирусной инфекцией, вытекает то, что реальная возможность по арендным каникулам есть только у предприятий из наиболее пострадавших отраслей экономики, утвержденных
постановлением Правительства РФ от 03 апреля 2020 года № 434. Остальным же субъектам предпринимательской деятельности остается вести переговоры с собственниками, предоставляя им указанные законы и постановления, в надежде на их благосклонность и нежелание вникать в детали указанных актов.
Хочу заметить, что Правительство Российской Федерации — это лишь орган исполнительной власти. Помимо него в соответствии с принципом разделения властей в Российской Федерации есть еще и Федеральное собрание и судебная власть. Так вот, законом предусмотрены нормы непреодолимой силы и органы субъектов РФ уже в своих распоряжениях и постановлениях указывали на то, что обстоятельства непреодолимой силы наступили. Более того, в каждом договоре аренды обстоятельства непреодолимой силы прописаны подробно. Мы уже писали на эту тему. Читайте главы договора аренды, применяйте те возможности, которые дают органы власти и готовьтесь отстаивать свою правоту в судах Российской Федерации.
