При совершении сделок по отчуждению жилья, расчете налога на недвижимость необходимо знать, по каким признакам оценивается жилплощадь. До недавнего времени основным показателем цены квадратного метра выступала инвентаризационная стоимость — себестоимость строительства с учетом амортизации и временного изменения стоимости материалов и работ. Обновленное законодательство требует при начислении налога на имущество пользоваться более актуальным показателем — кадастровой стоимостью жилья. Но на этапе перехода к новым методам начисления налога (до 2020 года) допустимо использование как старого, так и нового критерия.
Способы выяснения инвентаризационной стоимости
Получить данные об инвентаризационной (оценочной) стоимости квартиры можно несколькими способами:
— заказать справку в БТИ;
— на сайте Росреестра;
— рассчитать самостоятельно;
— с помощью независимого оценщика.
Формальным свидетельством для предъявления в различные ведомства является только справка, выданная БТИ (бюро технической информации). Данные, полученные другими способами, могут быть использованы только как источник дополнительной информации (сравнения с оценкой БТИ).
Получение справки в БТИ
Обращаться за документом об инвентаризационной оценке необходимо в БТИ, работающем в районе расположения квартиры. Срок действия выданной справки будет ограничен, поэтому заказывать ее лучше непосредственно перед осуществлением сделки с жильем.
Официальная справка может быть предоставлена:
— собственнику квартиры;
— квартиросъемщику (если помещение не приватизировано);
— их представителю с нотариально заверенной доверенностью.
Для оформления справки потребуют:
— заявление;
— паспорт обратившегося;
— документ, подтверждающий имущественные права на квартиру обратившегося (договор социального найма);
— доверенность (для представителя).
Справки выдаются за плату максимум через 10 дней.
Если обратившийся не согласен с цифрой оценки, выданной БТИ, он имеет право оспорить ее в суде, аргументируя данными независимой экспертизы.
Получение сведений на интернет-ресурсе Росреестра
На главной странице сайта в разделе «Электронные услуги» надо выбрать опцию «Справочная информация по объектам недвижимости в режиме online». В появившуюся строку надо вписать кадастровый номер квартиры. Если он не известен, в соответствующее поле можно ввести адрес помещения. Сайт выдаст цифру оценочной стоимости жилья.
Расчет оценочной стоимости
При расчете используется официально утвержденный «Порядок оценки строений…» (приказ Минстроя РФ № 87 от 04.04.1992 г.).
Порядок расчета:
1) определяется базовая восстановительная стоимость квартиры по Сборникам УПВС (укрупненных показателей восстановительной стоимости);
2) базовая стоимость с помощью утвержденных властями специальных коэффициентов пересчитывается в цены 1991 года и потом в цены на год оценки;
3) по стандартным (ВСН 53-86) «Правилам оценки…» определяется физический износ квартиры;
4) разница между стоимостью на год оценки и стоимостью износа составит инвентаризационную стоимость.
Все данные для расчета имеются в местных БТИ, где и производят оценку.
Методы оценки жилья:
1. Сравнительный. Анализируются сведения о прошедших сделках на местном рынке жилья и оцениваемая квартира относится к конкретной группе.
2. Затратный. Используется для новостроев. Учитываются стоимость земли под домостроением и затраты на стройматериалы и строительные работы.
3. Доходный. Применяется при недостатке информации об операциях с подобными квартирами. Сравниваются цифры стоимости аренды жилья, затрат на его обслуживание и коммунальные платежи.
Независимая оценка
Оценку инвентаризационной стоимости помещения могут выполнить организации, имеющие лицензию и сертифицированных экспертов-оценщиков для проведения такого рода работ. Отчет эксперта-оценщика будет официальным документом для судебного рассмотрения при несогласии владельца жилья с показателем, полученным в БТИ.
Для начала оценивания специалисту потребуются паспорт собственника и документы, удостоверяющие его имущественные права на жилье.
Необходимо убедиться в наличии у оценщика разрешения на проведение оценки недвижимости.
Отчет оценщика будет легитимным только при заключенном между ним и владельцем жилья договоре на оказание услуг.
Сроки выполнения анализа будут зависеть от состояния жилплощади и полноты предоставленной информации о квартире.
Оценщик должен осмотреть квартиру и задокументировать все недостатки, оказывающие влияние на стоимость. После осуществления оценки эксперт составляет отчет.
Если заказчик не доволен результатами экспертной оценки квартиры, он может подать жалобу в Министерство имущественных отношений РФ.
Если оценивание произведено в полной мере и собственник удовлетворен работой оценщика, он должен подписать акт выполненных работ.
Необходимость в инвентаризационной оценке может возникнуть на этапе приватизации жилья или при заключении сделок с квартирой. До начала действия в 2015 году изменений в Налоговом кодексе РФ, показатель инвентаризационной стоимости был единственным вариантом установления стоимостной характеристики для начисления налога на жилую недвижимость. На переходном этапе, до 2020 года показатели оценочной стоимости жилья наряду с показателями кадастровой стоимости могут использоваться при начислении налога на имущество.
