Апогеем сделки купли-продажи жилья является обмен: продавец передаёт покупателю недвижимость, а в взамен получает денежные средства. Этот момент специалисты не безосновательно считают наиболее важным и ответственным в данной сделке.
И если передача квартиры оформляется актом приёма-передачи, что хоть как-то делает для покупателя процедуру обмена безопасной, то вот передача денежных средств – это совсем другое дело. Чтобы хоть как-то обезопасить покупателя, были придуманы самые разные варианты. Но ни один из них не может исключить возможность нарваться на мошенников.
Вариант первый: наличная форма взаиморасчётов способом «из рук в руки»
Вручение денег «из рук в руки» – один из наиболее ненадёжных (и самый рискованный!) из способов осуществления взаиморасчётов. Поэтому в реальной жизни он используется реже всех остальных.
Тем не менее, случаи, когда за квартиру деньги передаются наличными после регистрации права собственности, всё же не так уж и редки. Рассчитываться подобным образом не брезгуют, как правило, те, кто заинтересован в получении денег с минимальными финансовыми затратами и в кратчайший промежуток времени.
Однако специалисты передавать деньги наличными из рук в руки крайне не советуют. Шанс стать жертвой мошенников при расчёте подобным образом очень велик.
Возможные риски
Рисков при расчёте наличными довольно много, начиная от элементарной неумышленной ошибки при пересчёте купюр и заканчивая злым умыслом. Именно по этим причинам эксперты советуют от подобного способа взаиморасчётов отказаться вовсе.
Вариант второй: депозит у нотариуса
Данный способ осуществления взаиморасчётов является безналичным, однако перевод денег при совершении сделки производится со специального банковского счёта нотариуса. Это главное его отличие от аккредитива.
Эту формулу проведения взаиморасчётов никак нельзя назвать популярной. Пользуются ей в подавляющем большинстве лишь в тех случаях, когда сделка должна быть нотариально заверена.
Главная причина непопулярности данного способа заключается в высокой стоимости. Так, если сделка совершается в простой письменной форме, тариф на данную услугу будет составлять 0,5% от её размера. Учитывая данное обстоятельство, к данному виду взаиморасчётов прибегают крайне редко.
Используя для проведения взаиморасчетов депозита нотариуса, необходимо учитывать два ключевых момента:
1 – уровень доверия к нотариусу;
2 – степень надёжности банка.
Согласно законодательству, нотариус – гарант соблюдения законности при совершении сделки. Однако слепо верить в него всё же не стоит. Прежде чем обращаться к нотариусу, необходимо узнать отзывы о нём, ознакомиться с его репутацией. И только после этого можно обращаться за помощью.
Что касается доверия к банку, то подходить к оценке финансового учреждения необходимо аналогичным способом. Следует поинтересоваться репутацией банковского учреждения и продолжительностью периода его деятельности.
О возможных рисках
Следует отметить, что деньги, находящиеся на банковских счетах, принадлежащих нотариусам, не входят в конкурсную массу при банкротстве. Это означает, что в случае признания банка экономически несостоятельным, клиент нотариуса сможет возвратить находящиеся на депозите средства, однако этот процесс может значительно затянуться по времени.
Вариант третий: банковская ячейка
Опасения стать клиентом ненадёжного банка порождают другой вид взаиморасчётов – использование банковской ячейки. Мотивация сторон договора понятна: если в случае с аккредитивом при банкротстве банка деньги пропадут, то средства, заложенные в банковскую ячейку, останутся в сохранности, поскольку имущество ячейки принадлежит её арендатору.
Именно поэтому многие граждане предпочитают хранить деньги (особенно валюту) не на безналичных счетах, а в ячейках, заведомо мирясь с тем, что инфляция может часть сбережений обесценить.
Львиная часть сделок по купле-продаже недвижимости осуществляется именно путём закладки денег в ячейки. К данному способу передачи средств прибегают в 90% случаев. Суть расчётов данным способом заключается в следующем:
1. После оформления договора купли-продажи покупатель квартиры производит закладку оговоренной с продавцом суммы в ячейку банка.
2. После регистрации права собственности продавец является в банк, предъявляет сотрудникам банка экземпляр договора купли-продажи и лишь после этого получает доступ к деньгам.
В качестве дополнительных расходов при данном способе взаиморасчетов выступает плата за аренду ячейки. Месячный срок аренды обходится в среднем в 5 тысяч рублей. Эти расходы ложатся на плечи покупателя.
Всё это оговаривается в договоре аренды банковской ячейки, который оформляется между двумя сторонами: покупателем и банком. Однако договор можно подписать и между тремя сторонами: покупателем, банком и продавцом.
В тексте договора подробно разъясняется, на каких условиях можно открыть ячейку и что для этого требуется сделать. При передаче средств средний срок аренды ячейки составляет от одного до двух месяцев, поскольку именно в этот промежуток времени осуществляется регистрация права собственности.
Риски использования банковских ячеек
Главный недостаток использования банковской ячейки при взаиморасчетах заключается в том, что банк не контролирует ту сумму, которую закладывает в ячейку покупатель. А если банк не контролирует закладываемую сумму, то, соответственно, он не может проверить и подлинность купюр.
Чтобы хоть как-то обезопасить себя в данном вопросе, продавец может заказать опись вложения ячейки. Проблема в том, что данную услугу предоставляют далеко не все банки.
Таким образом, неконтролируемость закладки средств порождает возможность обмана. Например: при наличии определённого опыта и желания, можно вручить продавцу фальшивые деньги (или произвести их подмену). Также нельзя сбрасывать со счетов и сговор между сотрудниками банка и мошенниками на предмет предоставления незаконного доступа к ячейке клиента.
Единственный способ избежать подобных неблагоприятных последствий – это выбирать сотрудничество только с проверенными банками, имеющими репутацию. Также рекомендуется проверять купюры на подлинность, производить их опись.
Естественно, подобные услуги будут платными. К примеру, тариф на проверку подлинности – 0,1% от проверяемой суммы. Некоторые банки предоставляют возможность клиенту арендовать счётную машинку с функцией проверки подлинности пересчитываемых купюр. Стоимость аренды достаточно высока – за 2 часа придётся заплатить примерно 6 тысяч рублей.
Учитывая стоимость услуг, специалисты рекомендуют по сделкам, сумма которых превышает 10 миллионов рублей, именно арендовать счётную машинку, а не пользоваться услугой по проверке подлинности купюр.
Вариант четвёртый: аккредитивная форма взаиморасчётов
Под аккредитивом понимают безналичный расчёт между участниками сделки. Так, покупатель обращается в банк для открытия специального блокированного счёта. Далее он переводит на этот счёт оговоренную денежную сумму. После того, как сделка будет осуществлена и право собственности на квартиру будет оформлено на покупателя, продавец сможет обратиться в банк для получения средств.
Естественно, продавцу необходимо будет предъявить сотрудникам банка документы, подтверждающие факт продажи квартиры (договор, зарегистрированный в «Росреестре»). Сотрудники банка проверяют эти документы очень тщательно. Особое внимание уделяется наличию и аутентичности подписей и печатей.
Главным и, пожалуй, единственным недостатком данной формы проведения взаиморасчётов является необходимость уплаты комиссии, взимаемой банком за раскрытие аккредитива.
Риски использования аккредитивной формы взаиморасчётов
Аккредитив, как способ передачи денежных средств, является одним из наиболее надёжных вариантов осуществления взаиморасчётов. Банковское учреждение в данном случае является гарантом того, что взаиморасчеты между сторонами сделки будут осуществлены без нарушений. Факт поступления денежных средств, а также сумма – всё это контролируется банком.
Кроме того, данный способ проведения взаиморасчётов уже по своей сути исключает оборот наличных денег, поэтому вероятность стать обладателем фальшивых купюр исключена.
Особо стоит отметить вопрос о размере перечисленных средств. В случае с банковской ячейкой сумма заложенных средств известна только продавцу. В случае же с аккредитивом данной информацией владеет ещё и банк, что исключает возможность совершения махинаций со стороны покупателя.
К сожалению, на практике аккредитивная форма взаиморасчётов встречается редко. Причина заключается в том, что большинство покупателей и продавцов попросту не признают безналичную форму проведения взаиморасчётов (либо вовсе не знают о том, что подобное практикуется).
Они со скептицизмом относятся и к банкам вообще, и банковским взаиморасчётам в частности. Многие люди сегодня полагают, что банки могут обанкротиться, что приведёт к утере денег. Поэтому чаще всего аккредитивная форма взаиморасчётов, как правило, осуществляются через крупные и надёжные банки. Кстати, ВТБ и Сбербанк входят в их число.
