Термин “Апартаменты” в законодательстве РФ не закреплен и следует разобраться именно с юридической точки зрения, как можно его толковать.
Фактически понятие “апартамент”, действующее в настоящее время установлено приказом Ростуризма и подразумевает под собой «комфортабельный номер для размещения«, однако много споров по поводу терминологии создал Закон Москвы от 05.05.2010 N 17, поставивший в один ряд многоквартирные и апартаментные дома и оба понятия приравнял к жилищному фонду.
Юридический статус апартаментов — жилое и/или нежилое помещение
Обратимся к основному закону, регулирующим правовые отношения в сфере недвижимости — Жилищный кодекс. В статье 15 определены признаки жилого помещения:
- Изолированное помещение;
- Недвижимое имуществом ;
- Пригодно для постоянного проживания граждан (соответствие нормам и требованиям законодательства).
Если с первыми двумя пунктами все более-менее понятно, то вопрос «пригодности» регулируется большим количеством подзаконных актов и включает список требований: жилые дома должны располагаются на территориях, соответствующих строгим правилам по строительству, размещению опасных производств, наличию и расположению инженерных коммуникаций и социальных объектов, СанПИН предъявляет ряд требований по воздухообмену, расположении комнат, концентрации химических веществ и других.
Данные требования НЕ относятся к гостиницам и общежитиям, а учитывая тот факт, что апартаменты относятся к категории гостиничных номеров, постоянное проживание в них может быть небезопасным.
Приказ Минкульта и Постановление Правительства Москвы дают основания полагать, что апартаменты — это помещения не предназначенные для постоянного проживания, площадью более 40 кв.м., более чем 2 комнатами и являющиеся НЕЖИЛЫМИ помещениями.
Преимущества и недостатки апартаментов перед квартирами
Не для всех перечисленные преимущества и недостатки являются актуальными, однако здесь указаны наиболее значимые по мнению автора.
Преимущества апартаментов
- Стоимость. Исходя из рыночных реалий цены на апартаменты ниже на 10-18%.
- Преимущества конкретных застройщиков. Зависит от отношений управляющей компании к покупателю (наличие особых условий проживания).
- Перспективы законодательного закрепления апартаментов как жилья.
- Вероятность переоформления апартаментов на жилые помещения.
- Возможность регистрации юридического лица.
Недостатки апартаментов
- Отсутствие регистрации по месту жительства. Т.к. апартаменты — это нежилые помещения, возможность регистрации в них отсутствует. Отсюда возникают ограничения на пользование социальными учреждениями: поликлиниками, школами, детскими садами.
- Более дорогое обслуживание: коммунальные платежи значительно выше, чем в квартирах и устанавливаются управляющей компанией, законодательных ограничений в этом вопросе нет.
- Выше налог. Более подробно в статье.
Планируемые изменения в законодательстве
В 2015 году Правительством Москвы была разработана концепция апартаментов, согласно которого апартаменты переходят в статус жилых помещений, уровень налогообложения будет выше чем у квартир, а наличие социальной инфраструктуры необязательно. Данный проект законопроекта был внесен на рассмотрение в ГосДуму.
С другой стороны, существует парламентский запрос депутата Хованской Г.П. о проверке роста небезопасного жилья (подразумевается апартаментов), на данный запрос дано заключение профильного комитета ГД РФ: «использование нежилых помещений для постоянного проживания граждан не соответствует жилищному законодательству.»
Учитывая неоднозначность проблемы и его многогранность, думаю, что данный вопрос будет рассмотрен не скоро и законодательного решения ожидать не стоит.
Вывод
Компания «Грачев и партнеры» не рекомендует приобретение апартаментов на непроверенных объектах для постоянного проживания. Несмотря на привлекательную стоимость, надо иметь ввиду дополнительные затраты по обслуживанию данного объекта.
Только после анализа застройщика, предлагаемых условий и цены, юристы нашей компании могут дать заключение о целесообразности приобретения конкретного жилья.
