Практика совершения сделок с недвижимостью показывает, что первым шагом часто бывает заключение предварительного договора или договора о намерениях. При этом, покупатель в подтверждение серьезности своих намерений вносит продавцу некий обеспечительный платеж, который является гарантией совершения сделки для продавца.
При этом, сам аванс может принимать как собственник объекта, так и его представитель, агент. Напомню, что в этом случае, у представителя или агента должна быть надлежащим образом оформлена доверенность, а также агентский договор.
После заключения авансового соглашения стороны далее ведут переговоры по деталям сделки, назначают время и место заключения основного договора купли-продажи. Обговариваются порядок расчетов, валюта исполнения, условия договора купли-продажи. На начальном этапе какие-то из этих условий могут быть урегулированы и предварительным договором.
Далее может возникнуть ситуация, когда покупатель или продавец не заинтересованы в продолжении сделки. Если инициатива прекращения сделки лежит на продавце, аванс безусловно должен быть возвращен покупателю. Но что же происходит, когда сделка прекращается из-за действия или бездействия покупателя. В таких случаях, обычно предварительный договор предусматривает, что аванс не возвращается, либо покупатель обязан оплатить штраф, и другие санкции для покупателя.
Обращаю внимание на то, что в случае передачи дела в суд будет не просто доказать, по чьей именно инициативе или из-за кого сделка не состоялась – покупателя или продавца. Поэтому собираясь в суд надо подумать прежде всего о доказательствах, которые будут подтверждать те или иные обстоятельства.
Судебная практика в этом вопросе сообщает нам вот что аванс признается возвратным обеспечением. И если не доказано иное при несостоявшейся сделке покупатель имеет все шансы получить до суда или в судебном порядке уплаченные за квартиру денежные средства.
Продавцу для того, чтобы обезопачить себя и обеспечить свои интересы необходимо подучать о включении в договор более действенных юридических условий, а именно соглашения о задатке либо штраф за неисполнение обязательств покупателем.
