Один из вариант расчетов по сделкам с недвижимостью – с использованием аккредитива. По сути своей это та же самая ячейка, но через расчетный счет банка со специфическими банковскими правилами.
Расчетам посредством аккредитива посвящена статья 867 Гражданского кодекса РФ. В соответствии с п. 1 указанной статьи:
«1. При расчетах по аккредитиву банк, действующий по поручению плательщика об открытии аккредитива и в соответствии с его указанием (банк-эмитент), обязуется произвести платежи получателю средств или оплатить, акцептовать или учесть переводной вексель либо дать полномочие другому банку (исполняющему банку) произвести платежи получателю средств или оплатить, акцептовать или учесть переводной вексель.»
В статье 867 Гражданского кодекса РФ проводится различие между покрытым (депонированным) и непокрытым (гарантированным) аккредитивом. При сделках с недвижимостью используются покрытые (депонированные) аккредитива, то есть когда плательщик размещает свои средства на специальном аккредитивном счете.
Более детально правовое регулирование аккредитивных расчетов проводится банковскими правилами. На сегодняшний день это «Положение о правилах осуществления перевода денежных средств» (утв. Банком России 19.06.2012 N 383-П) (ред. от 06.11.2015) (Зарегистрировано в Минюсте России 22.06.2012 N 24667).
В соответствии с п. 6.1. указанного положения «При расчетах по аккредитиву банк, действующий по распоряжению плательщика об открытии аккредитива и в соответствии с его указаниями (далее — банк-эмитент), обязуется осуществить перевод денежных средств получателю средств при условии представления получателем средств документов, предусмотренных аккредитивом и подтверждающих выполнение иных его условий (далее — исполнение аккредитива), либо предоставляет полномочие другому банку (далее — исполняющему банку) на исполнение аккредитива. В качестве исполняющего банка может выступать банк-эмитент, банк получателя средств или иной банк. Банк-эмитент вправе открыть аккредитив от своего имени и за свой счет. В этом случае банк-эмитент является плательщиком.
6.3. Аккредитив обособлен и независим от основного договора. Исполнение аккредитива осуществляется на основании представленных документов.
6.6. Открытие аккредитива осуществляется банком-эмитентом на основании заявления плательщика об открытии аккредитива, составляемого в порядке, установленном банком. Согласие исполняющего банка на исполнение аккредитива не препятствует его исполнению банком-эмитентом.
6.7. Реквизиты и форма (на бумажном носителе) аккредитива устанавливаются банком. В аккредитиве должна быть указана следующая обязательная информация:
- номер и дата аккредитива;
- сумма аккредитива;
- реквизиты плательщика;
- реквизиты банка-эмитента;
- реквизиты получателя средств;
- реквизиты исполняющего банка;
- вид аккредитива;
- срок действия аккредитива;
- способ исполнения аккредитива;
- перечень документов, представляемых получателем средств, и требования к представляемым документам;
- назначение платежа;
- срок представления документов;
- необходимость подтверждения (при наличии);
- порядок оплаты комиссионного вознаграждения банков.
В аккредитиве может быть указана иная информация.
6.10. Перевод денежных средств в исполняющий банк в качестве покрытия по покрытому (депонированному) аккредитиву осуществляется платежным поручением банка-эмитента с указанием информации, позволяющей установить аккредитив, в том числе дату и номер аккредитива.
Выше представлены некоторые выдержки из положения об аккредитиве. В данном виде расчетов нет ничего сложного. Стороны сделки должны определить, когда будет открыт аккредитив, в какой момент. Для открытия аккредитива и депонирования на нем денежных средств для расчетов за объект недвижимости в банк будет необходимо предоставить подписанный договор – это основные требования банков. Далее банки делают все в соответствии с требованиями действующего законодательства, в том числе банковских инструкций.
За использование аккредитивных расчетов сторонам придется платить банковские комиссии. По практике использования аккредитива, оплата для физического лица будет не столь значительна по сравнению с теми же расчетами между юридическими лицами. Физическое лицо должно придти в банк и просто открыть счет, заплатив банковскую комиссию и перечислить на него свои денежные средства. При этом. Для гарантии прав и законных интересов сторон сделки аккредитив должен быть покрытым, безотзывным и безакцептным. То есть покупатель не сможет в период действия аккредитива
отозвать с него деньги без согласия продавца, деньги должны быть на счете и могут быть списаны без согласия покупателя в пользу продавца при предоставлении последним указанных в аккредитиве документов.
Ниже пример главы договора с условиями об аккредитивных расчетах:
« 2. ЦЕНА ПОМЕЩЕНИЯ. ПОРЯДОК РАСЧЕТОВ
2.1. Цена Помещения по соглашению Сторон установлена в сумме _____________________ рублей 00 копеек, включая НДС 18%. Цена Помещения является окончательной, изменению не подлежит и выплачивается Покупателем путем открытия на эту сумму в пользу Продавца безотзывного покрытого безакцептного аккредитива в ____________________банке г. Москвы. Исполняющим банком является Банк ПАО «______________________________________» г. Москва.
2.2.Покупатель обязуется открыть аккредитив в течение 3 (Трех) дней после заключения настоящего договора.
2.3. Условием исполнения аккредитива является предоставление Продавцом банку-эмитенту следующих документов:
— подлинника договора купли-продажи Помещения, а именно: Нежилое помещение общей площадью _________ кв.м., номер на поэтажном плане: этаж 1, помещение I – комната _______, расположенные в здании по адресу: г. Москва , Пресненская наб, д.8, стр.1, кадастровый номер _______________________, заключенного между Продавцом и Покупателем, с отметкой Управления Федеральной регистрационной службы по Москве о произведенной государственной регистрации перехода права собственности на Покупателя;
— выписки из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН), подтверждающей право собственности Покупателя на Помещение,
2.4. Аккредитив открывается на 90 (девяносто) дней.
2.5. Закрытие аккредитива в исполняющем банке производится:
— по истечении срока действия аккредитива (в сумме аккредитива или его остатка);
— при отказе Продавца от использования аккредитива (в полной сумме или в ее части) до истечения срока его действия;
— при отзыве аккредитива (в полной сумме или в её части) банком- эмитентом после получения согласия Продавца.
2.6. Расходы по аккредитиву несёт Покупатель.
2.7. В течение действия аккредитива стороны настоящего Договора вправе изменить условия оплаты или отмены аккредитива. При этом условия считаются измененными или аккредитив считается отмененным с момента получения исполняющим банком согласия Продавца.
2.8. В случае, если Государственная регистрация не будет осуществлена за 3 (три) дня до даты закрытия аккредитива по причинам, не связанным с отказом в такой регистрации, Покупатель обязан продлить срок действия аккредитива на время, необходимое для совершения Государственной регистрации. При этом расходы по дальнейшему обслуживанию аккредитива ложатся на Сторону, виновную в задержке государственной регистрации.
2.9. Датой оплаты денежных средств, указанных в пункте 2.1., является дата списания денежных средств со счета Покупателя.
2.10. Стороны пришли к соглашению, что у Продавца не возникает залога на Помещение в соответствии со ст. 488 ГК РФ.».
Таким образом, договор купли-продажи недвижимого имущества должен содержать в себе условия по аккредитиву, если стороны выбрали данный способ расчетов по сделке. Лучше детально прописать условия аккредитива, чтобы не было разногласий в процессе его исполнения.
После открытия аккредитива и произошедшей государственной регистрации продавец приносит в банк необходимые документы, которые были указаны как обязательные условия исполнения аккредитива. Банк проводит формальную проверку данных документов и переводит деньги продавцу.
