Итак, вы собираетесь снять квартиру посуточно либо на год, и размышляете, как лучше и безопаснее это сделать. К сожалению, первое, что приходит вам в голову — договориться об аренде устно, целиком и полностью полагаясь на совесть владельца жилья. Заключать договор, да еще через агентство — это дорого, да и «не принято у нас».
Увы, на практике такая доверчивость может обернуться большими проблемами, а экономии и вовсе никакой не будет. Почему же люди так не хотят заключать договор об аренде жилья? Попробуем разобраться.
Договор — это лишнее?
Отказываются юридически оформлять аренду не только владельцы жилья, но и наниматели.
В принципе, логика хозяев понятна: они не хотят платить налоги с доходов от сдаваемой в найм недвижимости. Естественно, платить всё равно придётся, т. к. укрывательство от налогов незаконно и рано или поздно откроется.
Но, отказываясь заключать договор, владельцы квартир ставят себя в незавидное положение не только по причине возможных трений с налоговой. Любое нарушение нанимателем устного соглашения не может быть никак доказано в суде. Если арендатор вдруг решит платить вам вдвое меньше оговорённой суммы, вы никак не сможете доказать свою правоту. И, к сожалению, призывы к совести в подобных случаях редко бывают услышаны.
Наниматели квартир на основании личной договорённости также оказываются в весьма щекотливом положении. Помимо внезапного повышения платы арендатор рискует нарваться на неприятную встречу с участковым, которому недовольный чем-либо хозяин квартиры может пожаловаться на ваше «незаконное» вторжение. Однако если учесть, что основной причиной отказа от договора является нежелание платить агентству месячную арендную плату в качестве гонорара, то неинформированность людей просто поражает. Почему бы не составить договор самостоятельно, проконсультировавшись с юристом, стоимость услуг которого не превысит сумму в несколько тысяч рублей? Причём заверять заключённый с хозяином договор у нотариуса не нужно.
Так что нежелание официально закреплять деловые отношения в данном случае не только невыгодно, но и опасно.
Подводные камни договора
На самом деле, договор — очень полезная вещь. Особенно если его читать. А читать его надо обязательно и очень внимательно. В противном случае можно столкнуться с неприятными неожиданностями.
Причем именно тогда, когда договор понадобится для защиты собственных интересов.
Итак, на что обратить внимание в первую очередь?
Не обольщайтесь: стандартные договоры обычно заключаются для того, чтобы риелтор мог забыть о вашем существовании после того, как получит причитающийся гонорар. Если в разделе «Пожелания сторон» не будет чёрным по белому написано, что в случае нарушения хозяином квартиры условий договора агентство обязуется в кратчайшие сроки подыскать вам новое жилье, то можете не надеяться на какую-либо защиту с этой стороны. Причем обычно представители агентства клятвенно обещают квалифицированную помощь в любой сложной ситуации. Не верьте, пока не увидите, что в договоре этот момент чётко и понятно прописан. Не соглашайтесь на размытые формулировки типа «вы всегда можете к нам обратиться». Только конкретные условия документально засвидетельствованных обязательств!
Будьте внимательны к терминам и понятиям. К сожалению, не редки случаи, когда даже заключённый договор не может быть рассмотрен судом в качестве серьёзного основания для разбирательства. Обычно проблема заключается в примитивнейшем подмене понятий. Большинство людей, не знакомых с тонкостями формулировок, употребляют слово «аренда». Но в законодательстве есть указание, что заключить договор аренды может только юридическое лицо. А частное лицо имеет право заключать лишь договор о найме. Так что, если в вашем соглашении не будет учтён этот маленький нюанс, при возникших осложнениях вы не сможете предъявить «договор аренды» суду, не являясь юридическим лицом.
Непременно уточните обязанности сторон. В договоре должны быть указаны обязанности всех участников соглашения: владельца квартиры на сутки, нанимателя и агента.
Заключая договор, будьте предельно внимательны не только к сути, но и к словам!
Договор: подробности
- Итак, вы заключаете договор найма и договариваетесь: вы сохраняете квартиру в удовлетворительном состоянии, хозяин не утомляет вас нежелательными визитами, а риелтор несёт ответственность за взаимное выполнение обязательств. Теперь следует уделить внимание частным вопросам.
- Пропишите сумму аренды на весь срок действия договора. Так будет защищён и наниматель (от внезапного увеличения арендной платы), и хозяин (от нечестности со стороны арендатора);
- Потребуйте обеспечить неприкосновенность своего жилища, т. к. пока действует договор, квартира является жильём нанимателя. Пропишите условия и время визитов владельца квартиры (определённые часы, дни, после предварительного звонка по телефону и т. д.).
- Предупредите владельца квартиры заранее о наличии у вас домашних животных и заручитесь его письменным согласием на пребывания вашего питомца в арендованной квартире.
- Если вы одинокий человек, то обговорите условия посещения квартиры (комнаты) лицами противоположного пола, в том числе обязательно упомянуть о вашем праве оставлять гостей на ночь. Казалось бы, все взрослые люди, но почему-то конфликты между нанимателями и владельцами именно на этой почве довольно часты.
- Пропишите ваше право на отсутствие каких-либо соседей. Этот пункт договора убережет вас от внезапного подселения, но и вам не позволит сдавать квартиру третьим лицам (т.е. в субаренду).
- Потребуйте подтверждения того, что хозяин жилья действительно таковым является, и обязательно укажите в договоре, что соответствующие документы, подтверждающие права собственности, вам были предъявлены;
- Приложите к договору акт передачи-приёма вещей и мебели, зафиксируйте фактическое состояние имущества, передаваемого вместе с квартирой. Это нужно сделать для того, чтобы впоследствии не оказалось, что это именно вы порвали драгоценную обивку на кресле 50-х годов прошлого века. Подробный акт позволит защититься от неправомерных требований хозяина возместить ущерб, которого вы не наносили;
- Обязательно наличие таблицы, в которой вы будете ежемесячно фиксировать очередное внесение арендной платы. Данный пункт позволит предотвратить требование вторичной оплаты. Да, да, мы помним про совесть, но подстраховаться всё же нужно.
Подобный договор, в котором отражены все возможные нюансы такого, казалось бы, простого процесса, как аренда квартиры, защитит всех участников соглашения от разногласий и взаимных претензий. Если же конфликта с владельцем квартиры всё же не получилось избежать, то при наличии правильно заключённого договора и при отсутствии нарушения вами прописанных в соглашении условий можно смело обращаться в суд. Особенно, если вы сможете предъявить зафиксированные нарушения договора со стороны хозяина жилья. Если вам не в чем себя упрекнуть, суд непременно окажется на вашей стороне.
Помните: несмотря на то, что вы оплачиваете и услуги риелтора, и аренду квартиры, ни агент, ни владелец недвижимости не должны вам больше того, что прописано в договоре.
А может все-таки к юристу?
Квалифицированная юридическая помощь поможет свести к минимуму риски приобретения жилья: потери денег или порчи объекта.
Юридическая компания «Грачёв и партнеры» имеет обширный опыт и знания для проведения именно Вашей сделки, составление договора под индивидуальные условия составит 5000 рублей.
Также мы можем бесплатно предоставить образец договора аренды, в котором есть все необходимые, по нашему мнению, условия. Для этого напишите об этом в комментарии или в группу VK.
Задайте интересующие Вас вопросы в комментариях к статье, мы обязательно ответим на них.
