Довольно часты случаи, когда квартира принадлежит нескольким собственникам, но только один из них выражает желание продать свою долю.
Трудности таких сделок в том, что у продавца нет документа, четко определяющего именно его долю в квартире.
Гражданский кодекс подразделяет собственность на два вида:
- Совместную, когда доли не определены (примером может служить общая совместная собственность супругов);
- Долевую, когда для каждого из собственников установлена определенная доля.
Соблюдение процедуры продажи доли в квартире
Основным отличием при продаже доли в квартире является преимущественное право покупки у сособственника продаваемой квартиры (статья 250 Гражданского Кодекса Российской Федерации)
А статья 42 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество» требует от продавца доли при регистрации сделки предоставления в регистрирующий орган документ, подтверждающий, что продавец доли уведомил в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю с указанием цены и других основных параметров сделки. Отказ от преимущественного права покупки может быть оформлен нотариально. В этом случае не имеет значения, когда продавец известил остальных участников долевой собственности о продаже недвижимости.
Однако на практике сособственники очень часто уклоняются от вручения уведомления (не являются на почту для получения заказного письма), а Росреестр естественно в этом случае отказывает в регистрации сделки, так как не представлено надлежащее уведомление сособственников о продаже имущества.
Законодатель предусмотрел трудности связанные с продажей доли и с 01.01.2017 года ввел новшество в закон, согласно которому лицо, имеющее в собственности долю имущества и желающее ее продать третьему лицу, имеет право уведомить остальных совладельцев о предполагаемой сделке посредством электронного объявления в интернете. Данное законодательное нововведение значительно упростило процедуру продажи доли.
Следует помнить, что с 15 июля 2016 года, в соответствии с ФЗ-122, все сделки по продаже долей объекта недвижимости подлежат обязательному нотариальному заверению (в т.ч. в случае одновременной продажи всех долей).
Поэтому предложение о составлении договора в простой письменной форме это мошенничество, либо незнание закона и такая сделка зарегистрирована не будет.
Судебный порядок решения споров при продаже долей
Иногда продать свою долю требуется как можно скорее, но сособственники препятствует этому всеми возможными способами.
Вроде бы Продавец ведет себя правильно: уведомляет сособственника о продаже, предлагает ему воспользоваться своим правом преимущественной покупки и приобрести долю в квартире. Чтобы обеспечить 100 % получение такого письма сособственником составляет и отправляет его через нотариуса. Однако вторая сторона хитрит: отвечает на уведомление согласием на приобретение доли, однако не указывает основной параметр, а именно когда она свое право реализует.
Таким образом, совладелец старается максимально затянуть процесс, чтобы Продавец упустил потенциального покупателя и планируемая сделка сорвалась.
В этом случае, следует проконсультироваться с юристом и отправляться за защитой своих прав в судебную инстанцию.
Чтобы судья вынес решение в Вашу пользу, следует предварительно подготовится: сразу после написания информационного извещения о предстоящей продаже, нужно зарегистрировать его в Росреестре, что будет являться подтверждением уведомления других собственников; а если копию письма еще и заверить нотариально — то это тоже будет являться своеобразной гарантией.
Согласно судебной практике, подавляющее большинство судебных решений при подобных спорах разрешаются в пользу заявителя, а ответчик получает денежную компенсацию.
Таким образом, стоит помнить, что если Вы являетесь собственником доли в кварте, это может повлечь дополнительные трудности в ее продаже.
Поэтому при проведении такой сделки следует обращаться к специалистам, которые помогут Продавцу соблюсти все условия в соответствии с законодательством. Именно квалифицированная помощь юриста в этом вопросе поможет Вам реализовать свое право в максимально короткие сроки.
