В средствах массовой информации все активнее поднимается вопрос о банкротстве застройщиков. Действительно, ситуация в экономике заставляет нас все больше задумываться о подобных случаях.
Застройщики – это крупный бизнес с миллиардными оборотами, кредитуемый крупнейшими банками, к тому же связанный с правами и законными интересами широкого круга лиц, наших граждан, которые вложили свои сбережения в строительство. Таким образом, мы можем говорить о сфере повышенной социальной ответственности субъектом предпринимательской деятельности.
Государство установило повышенные гарантии для участников долевого строительства и дополнительные обязанности для застройщиков в виде правовых норм Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».
Зачастую застройщики не всегда по назначению используют деньги дольщиков. И их не может остановить ни закон, ни жесткий контроль со стороны государства. Следствием этого является задержка сдачи домов в эксплуатацию и передачи их дольщикам.
Сегодня суды Москвы и области перегружены делами по взысканию неустойки с застройщиков.
Как проверить квартиру в новостройке и обезопасить себя?
Прежде всего, необходимо обратиться к юристам, специализирующимся на данной теме. Важным этапом является тщательная проверка документов по квартире. Прежде всего, должны быть правильно оформлены документы на земельный участок под строящимся домом – договор аренды или право собственности застройщика. Права на землю должны принадлежать непосредственно застройщику дома. Далее нужно смотреть сам договор, по которому будут оплачены денежные средства. Хочу заметить, что денежные средства нужно оплачивать именно на основании заключенного с Вами договора, а не просто так, и, желательно, по безналичному расчету, а не в кассу застройщика. Часто при подобных расчетах используют аккредитив, когда деньги перечисляются застройщику только после регистрации договора в Росреестре с дольщиком.
Очень важно, чтобы в договоре с дольщиком стояли сроки передачи квартиры и они соответствовали тем, которые обещают менеджеры застройщика в офисе. Сроки должны быть не ориентировочными, а точно определенными – «… не позднее даты».
Особенно внимательно нужно подходить к ситуации, когда квартира приобретается не от застройщика, а по переуступке. В этом случае, нужно смотреть все заключенные уступки предыдущими владельцами и оплаты по ним. Продавец должен подтвердить, что все уступки по цепочке были оплачены, и передать дольщику все подтверждающие документы – расписки, платежные поручения.
Следует помнить, что неустойку за просрочку передачи объекта и другие гарантии можно получить только по зарегистрированному в Росреестре договору участия в долевом строительстве. Остальные схемы, в том числе приобретение квартиры по ЖСК, законом не защищены.
Что делать, если застройщиком нарушены сроки передачи квартиры?
Во-первых, нужно получить актуальную информацию от застройщика, съездить в офис и пообщаться с сотрудниками застройщика. Узнать от него какова ситуация с объектом. При этом, желательно осуществить визит с опытным специалистом – юристом по недвижимости. Подписывать у застройщика ничего не нужно, даже если со стороны сотрудником имеет место определенное психологическое давление. Вы не обязаны подписывать документы, дополнительные соглашения к уже заключенному договору. В крайнем случае, нужно взять проект документа с собой и показать его доверенному юристу, чтобы он дал свое заключение о целесообразности подписания этого документа. Скорее всего, застройщик предложит подписать дополнительное соглашение о продлении сроков передачи объекта. Если Вы его подпишите – лишитесь возможности требовать у застройщика обоснованной компенсации за ожидание передачи объекта. Поэтому лучше этого не делать и обратиться к специалистам.
Необходимо обязательно отслеживать почтовую корреспонденцию на своем почтовом адресе, который указан в договоре. Так как застройщик может присылать письма и уведомления. Все письма обязательно получать, хранить, показывать специалистам.
Далее необходимо грамотно составить претензию застройщику с указанием расчета неустойки и реквизитов для ее перечисления.
В случае игнорирования Ваших требований необходимо обращаться в суд. Лучше отдать решение данных вопросов профессионалам.
Что делать, если застройщик не оформляет собственность?
Необходимо собрать все заключенные с застройщиком документы, переписку, дополнительные соглашения и показать их специалистам.
Далее можно обращаться в суд с иском о признании права собственности на квартиру. При этом, уплачивается пошлина в суд за рассмотрение искового заявления. Дело рассматривается обычно 3-4 месяца. Много времени уходит на изготовление и получение судебных документов. Суды перегружены делами и не успевают вовремя готовить судебные решения. Также велико время ожидания в суде начала судебного заседания. Все это приводит к определенному дискомфорту для граждан и существенной потере времени и нервов. Поэтому лучше оформлять документы через специализирующиеся на этом организации, которые в том числе найдут возможность освободить Вас от уплаты пошлины через лазейки в законодательстве, правильно составят все документы и отследят, чтобы дело не было положено судом в долгий ящик, как это часто бывает в нашей судебной системе.
